Jätkäsaaren toimistomarkkina: Merellinen alue uudella rakennuskannalla

Johdanto

Jätkäsaari on Helsingin merkittävimpiä uusia kaupunginosia, mutta toimistomarkkinana se on kokoluokaltaan pieni ja luonteeltaan poikkeuksellinen. Alue rakentuu ensisijaisesti asuinalueeksi: valmistuessaan 2020-luvun lopulla Jätkäsaaressa arvioidaan asuvan noin 21 000 ihmistä ja työskentelevän yli 6 000. Toimistotilaa alueelle on toteutettu vain muutamassa kohteessa, ja valtaosa siitä on rakennettu tunnetun käyttäjän tarpeisiin.

Tämä erottaa Jätkäsaaren selvästi vakiintuneista toimisto-osamarkkinoista. Jätkäsaari ei sisälly Helsinki Research Forumin seuraamiin pääkaupunkiseudun toimisto-osamarkkinoihin, eikä alueelta ole saatavissa vertailukelpoisia vajaakäyttö- tai vuokratilastoja. Käytännön verrokkina toimii viereinen Ruoholahti, johon Jätkäsaari rajautuu ja jonka kanssa se jakaa liikenneyhteydet ja osan palveluista.

Tässä katsauksessa tarkastellaan Jätkäsaaren toimistomarkkinan nykytilaa, käyttäjäkuntaa ja kehitysnäkymiä. Koska alueellista tilastopohjaa ei ole, tarkastelu perustuu kohdekohtaiseen tietoon ja Helsingin toimistomarkkinan yleiseen kehitykseen.

Alueen kehitys ja asema toimistomarkkinalla

Jätkäsaari oli pitkään satama- ja varastoaluetta. Tavarasataman toiminnan siirryttyä Vuosaareen vuonna 2008 vapautui laaja alue kantakaupungin välittömästä läheisyydestä, ja alueen rakentaminen käynnistyi 2010-luvun alussa. Kaavoituksen painopiste on ollut asumisessa, ja työpaikkatoiminnot on sijoitettu pääosin alueen sisääntuloon Ruoholahden puolelle sekä kivijalkatiloihin.

Toimistorakentamisen kannalta ratkaiseva hanke on ollut SRV:n kehittämä Wood City -puukortteli, joka toteutui vaiheittain 2010-luvun lopulta vuoteen 2024. Kortteli käsittää kaksi toimistorakennusta, asuinrakennuksia sekä hotellin. Ensimmäinen toimisto valmistui peliyhtiö Supercellin pääkonttoriksi ja oli valmistuessaan käytetyn puun määrällä mitattuna Suomen suurin puinen toimistorakennus. Toinen, noin 8 700 neliömetrin toimistorakennus valmistui vuonna 2024 kyberturvallisuusyhtiö WithSecuren ja F-Securen käyttöön, sen omistaa saksalainen kiinteistösijoitusyhtiö Union Investment.

Wood Cityn merkitys alueelle on suurempi kuin sen neliömäärä antaisi ymmärtää. Kortteli antoi Jätkäsaarelle tunnistettavan yritysprofiilin: kansainvälisesti menestyneet teknologiayhtiöt, kunnianhimoinen puurakentaminen ja vastuullisuustavoitteet.

Alueen toimistokannan toinen juonne on olemassa olevan rakennuskannan uusiokäyttö. Lars Sonckin suunnittelema, vuonna 1924 valmistunut L3 Makasiini on Jätkäsaaren vanhin rakennus, ja se on muutettu noin 10 000 neliömetrin hybridikohteeksi, jossa yhdistyvät toimisto-, liike- ja palvelutilat. Kohde tuo alueelle tarjontaa, joka poikkeaa sekä kokoluokaltaan että luonteeltaan Wood Cityn pääkonttorikohteista.

Sijainti ja saavutettavuus

Jätkäsaaren sijainti on toimistokäytön kannalta kaksijakoinen. Alue sijaitsee meren ympäröimänä aivan kantakaupungin reunalla, ja matka ydinkeskustaan on raitiovaunulla noin 15 minuuttia. Merellinen ympäristö ja tiivis kaupunkirakenne tekevät alueesta houkuttelevan työympäristön, ja Länsisataman matkustajaterminaali tarjoaa suoran yhteyden Tallinnaan, mikä on etu Baltian-yhteyksiä tarvitseville yrityksille.

Joukkoliikenne perustuu kuitenkin yksinomaan raitiotiehen. Toisin kuin Ruoholahdessa, Jätkäsaaressa ei ole metroasemaa, joskin Ruoholahden asema on kävelymatkan päässä alueen itäosasta. Ero on toimistomarkkinan kannalta merkittävä: raitiotie palvelee hyvin keskustan suuntaan mutta esimerkiksi Ruoholahteen verrattuna Jätkäsaari tarjoaa heikommat yhteydet Itä-Helsinkiin ja Espooseen.

Henkilöautoliikenteessä alue on niemimaan päässä, ja liikenne ohjautuu kapeaan kaupunkirakenteeseen Länsisataman matkustajaliikenteen kanssa. Satamaliikenteen ruuhkat ovat olleet alueen tunnettu ongelma. Länsisataman ja Länsiväylän välinen tunnelihanke on tässä keskeinen ratkaisu, ja sen eteneminen vaikuttaa suoraan alueen liikenteelliseen toimivuuteen ja sitä kautta toimistokäytön houkuttelevuuteen.

Käyttäjäkunta ja vuokramarkkina

Jätkäsaaren toimistokäyttäjät ovat toistaiseksi harvalukuinen mutta profiililtaan yhtenäinen joukko. Alueen tunnetuimmat toimijat, Supercell ja WithSecure, ovat molemmat kansainvälisesti toimivia teknologiayhtiöitä, joille toimitila on ollut osa työnantajamielikuvaa ja vastuullisuusviestintää. Molemmissa tapauksissa kohde on räätälöity käyttäjälle, eikä tila ole tullut avoimille vuokramarkkinoille.

Tämä on Jätkäsaaren toimistomarkkinan keskeinen rakenteellinen piirre: markkina on hankevetoinen eikä tarjontavetoinen. Vapaata toimistotilaa on alueella tarjolla vähän ja pääosin pienissä yksiköissä, kuten L3 Makasiinissa. Käytännössä alueelle sijoittuminen edellyttää joko sopivan yksittäisen tilan löytymistä tai osallistumista uudishankkeeseen ankkurivuokralaisena.

Vuokratasoista ei ole julkista alueellista tilastoa. Vertailukohtana viereisen Ruoholahden kaikkien voimassa olevien toimistovuokrasopimusten mediaanivuokra oli syyskuussa 2025 noin 29,1 euroa neliöltä kuukaudessa, mikä on ydinkeskustan jälkeen pääkaupunkiseudun korkeimpia tasoja. Jätkäsaaren uusi, sertifioitu ja merinäköalallinen tilakanta asettuu lähtökohtaisesti tämän tason yläpäähän tai sen yli, mutta yksittäisten sopimusten perusteella ei voida tehdä alueellisia päätelmiä.

Kysyntää arvioitaessa on huomioitava markkinan yleinen tilanne. Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa ennätykselliseen 18,0 prosenttiin, ja Ruoholahdessa se oli 19,5 prosenttia. Samaan aikaan uusien vuokrasopimusten mediaanikoko on pienentynyt runsaassa vuosikymmenessä 210 neliöstä 123 neliöön. Kysyntä kohdistuu kuitenkin yhä selvemmin laadukkaimpaan tarjontaan, ja tässä segmentissä Jätkäsaaren tilakanta on kilpailukykyinen: alueella ei käytännössä ole vanhentunutta toimistokantaa lainkaan.

Kehityshankkeet ja näkymät

Alueen merkittävin käynnissä oleva toimistohanke on Hartelan kehittämä Arna osoitteessa Länsisatamankatu 20. Kaksitoistakerroksinen kohde on tällä hetkellä Jätkäsaaren ainoa toimistouudiskohde. Vuokrattavien kerrosten koot vaihtelevat noin 600 ja 1 000 neliömetrin välillä, mikä tekee kohteesta soveltuvan myös keskisuurille käyttäjille toisin kuin alueen aiemmat pääkonttorihankkeet. Kohde tavoittelee LEED Platinum -sertifikaattia ja A-energialuokitusta. Valmistumisajankohdasta on esitetty julkisuudessa toisistaan poikkeavia tietoja vuosien 2027 ja 2028 välillä, joten ajoitus on syytä varmistaa hankkeesta suoraan.

Uudishankkeiden näkymiä on syytä arvioida varovaisesti. Pääkaupunkiseudulle valmistui vuonna 2025 uutta toimistotilaa vain reilut 36 000 neliötä, ja koko vuonna käynnistettiin vain kaksi merkittävää uutta toimistohanketta. Ennätyskorkean vajaakäytön ja toimistokiinteistöjen heikon sijoitusmarkkina-aseman oloissa uusien hankkeiden liikkeellelähtö edellyttää käytännössä vahvaa ankkurivuokralaista. Jätkäsaaren tapauksessa tämä on toistaiseksi ollut vallitseva toimintamalli.

Alueen pidemmän aikavälin vetovoimaa tukevat asukasmäärän kasvu, palvelutarjonnan täydentyminen ja Eteläsataman kehittämisen kaltaiset laajemmat keskustahankkeet, joiden eteneminen on osin sidoksissa Länsisataman liikennejärjestelyihin. Toimistokäytön näkökulmasta ratkaisevaa on kuitenkin se, syntyykö alueelle riittävä kriittinen massa työpaikkoja, jotta se muodostaa itsenäisen toimisto-osamarkkinan Ruoholahden jatkeen sijaan.

Yhteenveto

Jätkäsaari on toimistomarkkinana pieni, nuori ja hankevetoinen. Sen tilakanta koostuu käytännössä muutamasta kohteesta, joista suurin osa on toteutettu tunnetun käyttäjän tarpeisiin. Aluetta ei seurata itsenäisenä toimisto-osamarkkinana, eikä siitä ole saatavissa vertailukelpoisia tunnuslukuja.

Alueen vahvuudet ovat selkeät: uusi ja sertifioitu rakennuskanta, merellinen sijainti kantakaupungin reunalla, tunnistettava teknologia- ja vastuullisuusprofiili sekä käytännössä olematon vanhentuneen tilakannan ongelma. Markkinatilanteessa, jossa kysyntä keskittyy voimakkaasti laadukkaimpaan tarjontaan, tämä on merkittävä etu.

Rajoitteet ovat yhtä selkeät. Metroyhteyden puuttuminen, satamaliikenteen ruuhkat ja tarjonnan vähäisyys rajoittavat alueen kykyä kilpailla laajemmasta toimistokysynnästä. Jätkäsaari toimii käytännössä Ruoholahden toimistoalueen laadukkaana jatkeena pikemminkin kuin itsenäisenä osamarkkinana.

Lähivuosien kehitys ratkeaa pitkälti yksittäisten hankkeiden kautta. Arnan toteutuminen ja sen vuokrautuminen antavat ensimmäisen todellisen mittarin siitä, onko Jätkäsaaressa kysyntää myös ilman valmista ankkurikäyttäjää. Mikäli kohde vuokrautuu hyvin, alueen asema toimistomarkkinalla vahvistuu olennaisesti.

Keskeiset lähteet

Kaleva, H., Kumpula, S. & Rantanen, P. (2026): Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2025/2026. Helsingin kaupunki, Katsauksia 2026:2.

Hankekohtaiset tiedot: SRV (Wood City), Hartela (Arna) sekä kohteiden vuokrausmateriaali.