Vuokrasopimus omistajanvaihdoksessa
englanniksi: lease continuity on transfer
Kun kohde myydään, vuokrasopimus jatkuu pääsääntöisesti uuden omistajan kanssa, jos tila on jo luovutettu vuokralaisen hallintaan. Sopimuksen kirjaaminen vahvistaa vuokralaisen asemaa.
Keskeiset pointit
- ✓Sopimus siirtyy lähtökohtaisesti uudelle omistajalle.
- ✓Hallinnan luovutuksella on keskeinen merkitys.
- ✓Kirjaaminen vahvistaa vuokralaisen suojaa.
- ✓Vakuudet ja ennakot on sovittava kaupassa erikseen.
Kohteen myynti ei lähtökohtaisesti päätä voimassa olevia vuokrasopimuksia. Vuokralainen jatkaa samoin ehdoin ja uusi omistaja astuu vuokranantajan asemaan. Tämä on toimitilakaupan perusoletus, jonka varaan kohteen arvo rakentuu.
Miksi hallinnan luovutus on ratkaiseva
Suoja perustuu tyypillisesti siihen, että tila on jo luovutettu vuokralaisen käyttöön ennen kaupan tekemistä. Siksi hallinnan luovutus ei ole vain käytännön tapahtuma vaan myös oikeudellisesti merkityksellinen hetki. Tämä on yleistajuinen selitys eikä oikeudellista neuvontaa. Tarkista aina oman sopimuksesi ehdot.
Kirjaaminen antaa vahvemman aseman
Vuokraoikeus voidaan kirjata, jolloin sen olemassaolo käy ilmi julkisesta rekisteristä samaan tapaan kuin omistus näkyy lainhuudosta. Kirjaaminen on tavallista etenkin pitkissä sopimuksissa ja silloin, kun vuokralainen investoi tilaan merkittävästi.
Mitä kaupassa on sovittava erikseen
Vakuudet, ennakkoon maksetut vuokrat ja kesken olevat muutostyöt eivät siirry itsestään, vaan niistä sovitaan kauppakirjassa. Ostajan kannattaa varmistaa myös, että liikehuoneiston vuokrasopimusten liitteet ja muutokset ovat täydellisinä olemassa, koska juuri niistä syntyvät myöhemmät erimielisyydet.
Usein kysyttyä
Jatkuuko vuokrasopimus, jos kiinteistö myydään?
Pääsääntöisesti kyllä. Vuokralainen jatkaa samoin ehdoin ja uusi omistaja astuu vuokranantajan asemaan, kun tila on luovutettu vuokralaisen hallintaan ennen kauppaa.
Miksi vuokrasopimus kannattaa kirjata?
Kirjaaminen tekee vuokraoikeuden näkyväksi julkisessa rekisterissä ja vahvistaa vuokralaisen asemaa. Se on tavallista pitkissä sopimuksissa ja kun vuokralainen investoi tilaan.
Siirtyvätkö vakuudet automaattisesti uudelle omistajalle?
Eivät itsestään. Vakuuksista, ennakkovuokrista ja kesken olevista muutostöistä sovitaan kauppakirjassa erikseen, joten ne on syytä käydä läpi kaupan valmistelussa.