Helsingin toimitilamarkkina 2026: mihin markkina on menossa?

1. Helsingin toimitilamarkkina

Johdanto

Helsingin toimitilamarkkina on Suomen merkittävin ja monipuolisin toimitilamarkkina. Käytännössä kaikki suuret kotimaiset kiinteistösijoittajat, kansainväliset rahastot, rakennusliikkeet, kiinteistökehittäjät sekä merkittävät yritykset seuraavat Helsingin kehitystä tarkasti. Vaikka myös Tampere, Turku ja muut kasvukeskukset ovat vahvistaneet asemaansa viime vuosina, määrittää Helsinki edelleen pitkälti koko Suomen toimitilamarkkinan suunnan.

Toimitilamarkkina on seurausta siitä, mitä kaupungissa tapahtuu. Eiväthän yritykset vuokraa uusia toimitiloja ikinä sattumalta. Väestönkasvu, työmarkkinat, yritysten investoinnit, kuluttajien ostovoima, kaupungin kaavoitus, liikenneyhteydet ja koko Suomen talous vaikuttavat kaikki siihen, millaisille toimitiloille syntyy kysyntää. Tästä syystä raportti aloitetaan tarkastelemalla Helsingin toimintaympäristöä laajemmasta näkökulmasta ennen kuin siirrytään yksittäisiin kiinteistötyyppeihin.

Nykymarkkinassa kaikki toimitilat eivät enää kilpaile keskenään samalla tavalla. Uudet ja laadukkaat kohteet houkuttelevat edelleen käyttäjiä, kun taas osa vanhemmasta toimitilakannasta kohtaa kasvavia haasteita. Tämä kehitys näkyy toimistoissa kaikkein selvimmin, mutta vastaavaa eriytymistä voidaan havaita myös muissa toimitilasegmenteissä.

Helsinki on myös huomattavasti enemmän kuin yksi yhtenäinen markkina. Keskustan toimistomarkkina toimii hyvin eri tavalla kuin esimerkiksi Pasilan, Keilaniemen tai Vallilan toimistokeskittymät. Vastaavasti logistiikkamarkkinan dynamiikka poikkeaa merkittävästi liiketiloista tai tuotantokiinteistöistä. Tästä syystä raportissa tarkastellaan sekä koko kaupungin kehitystä että toimitilamarkkinan eri osa-alueita erikseen.

Raportin tavoitteena ei ole ainoastaan kuvata nykytilannetta. Tarkoituksena on muodostaa mahdollisimman kattava kokonaiskuva siitä, mistä Helsingin toimitilamarkkina muodostuu, mitkä tekijät ohjaavat sen kehitystä ja millaisia mahdollisuuksia sekä riskejä markkinaan liittyy tulevina vuosina.

Toimitilamarkkina muuttuu jatkuvasti, mutta sen taustalla vaikuttavat tekijät muuttuvat huomattavasti hitaammin. Näiden tekijöiden ymmärtäminen on tämän raportin tärkein tavoite.

2. Helsingin toimintaympäristö ja makrotalous

Toimitilamarkkina alkaa taloudesta

Toimitilamarkkinoista puhuttaessa huomio kiinnittyy usein toimistovuokriin, vajaakäyttöasteisiin tai kiinteistökauppoihin. Vaikka nämä mittarit ovat tärkeitä, ne kertovat lähinnä siitä, mitä markkinassa on jo tapahtunut. Jos tavoitteena on ymmärtää, mihin Helsingin toimitilamarkkina on seuraavien vuosien aikana kehittymässä, kannattaa katse suunnata huomattavasti laajempaan kokonaisuuteen.

Toimitilat eivät synnytä talouskasvua, vaan talouskasvu synnyttää kysyntää toimitiloille. Yritykset palkkaavat lisää työntekijöitä, laajentavat toimintaansa ja investoivat uusiin tiloihin silloin, kun niiden liiketoiminta kasvaa ja tulevaisuuden näkymät ovat riittävän vahvat. Vastaavasti talouden epävarmuus näkyy usein ensimmäisenä investointien lykkäämisenä, rekrytointien hidastumisena ja toimitilapäätösten siirtämisenä myöhemmäksi.

Tästä syystä Helsingin toimitilamarkkinaa ei voi tarkastella irrallaan Suomen taloudesta. Vaikka pääkaupunkiseudulla on omat vahvuutensa, toimii se osana kansantaloutta ja on monella mittarilla myös sen herkin osa. Kun vienti kasvaa, yritysten investoinnit lisääntyvät tai kuluttajien ostovoima vahvistuu, vaikutukset näkyvät ennemmin tai myöhemmin myös Helsingin toimitilamarkkinalla. Samalla kansainväliset kriisit, korkotason muutokset tai yritysten heikentyneet näkymät heijastuvat Helsinkiin usein muuta maata nopeammin.

Viime vuodet ovat olleet tästä hyvä esimerkki. Koronapandemia muutti pysyvästi monen yrityksen käsitystä toimistotyöstä ja toimitilatarpeista. Tämän jälkeen nopeasti noussut inflaatio ja korkotaso hidastivat investointeja sekä kiinteistökauppaa. Samalla geopoliittinen epävarmuus lisäsi yritysten varovaisuutta, mikä näkyi myös toimitilamarkkinoilla. Kyse ei kuitenkaan ollut vain yhdestä kriisistä, vaan useiden samanaikaisten muutosten yhteisvaikutuksesta.

Vuoden 2026 aikana talouskuva on alkanut muuttua aiempaa myönteisemmäksi. Suomen bruttokansantuote on kasvanut yksityisen kulutuksen, teollisuuden ja investointien tukemana. Erityisesti teollisuuden vahvistuneet tilauskannat, datakeskusinvestoinnit sekä infrastruktuurihankkeet ovat tukeneet talouskehitystä, vaikka asuntorakentaminen on edelleen selvästi normaalia heikommalla tasolla (Nordea, 2026). Tämä on toimitilamarkkinoiden kannalta merkittävä havainto. Kun kasvu perustuu investointeihin eikä pelkästään kulutukseen, syntyy samalla edellytyksiä myös uusille toimitilahankkeille ja yritysten laajentumiselle.

Toisaalta talouskehitykseen liittyy edelleen epävarmuutta. Energian hinnan vaihtelu, geopoliittiset jännitteet ja korkotason kehitys voivat hidastaa kasvua myös lähivuosina. Tämä näkyy erityisesti yritysten investointipäätöksissä, jotka ovat usein herkkiä toimintaympäristön muutoksille. Toimitilamarkkinan näkökulmasta epävarmuus tarkoittaa käytännössä sitä, että yritykset tekevät toimitiloihin liittyviä päätöksiä aiempaa harkitummin. Sen sijaan, että toimitiloja kasvatettaisiin ennakoivasti tulevaa kasvua varten, päätökset tehdään yhä useammin vasta silloin, kun liiketoiminnan tarve on selvästi nähtävissä.

Samalla on kuitenkin nähtävissä useita merkkejä siitä, että yritysten luottamus on vähitellen vahvistumassa. Nordean yrityspankkibarometrin mukaan investointien määrän sekä pitkäaikaisen rahoituksen kysynnän odotetaan kasvavan seuraavan kuuden kuukauden aikana. Myös yritysten liikevaihtoa koskevat odotukset ovat parantuneet, vaikka rakentamisen investoinnit ja henkilöstömäärät ovat edelleen monilla toimialoilla paineen alla (Nordea, 2026b).

On kuitenkin tärkeää huomata, ettei talouskasvu jakaudu tasaisesti kaikille toimialoille. Esimerkiksi teollisuuden näkymät ovat vahvistuneet selvästi viimeisen vuoden aikana, kun taas osa palvelualoista kohtaa edelleen epävarmuutta. Tämä näkyy myös toimitilamarkkinoilla. Osa alueista ja kiinteistöistä hyötyy muutoksesta selvästi enemmän kuin toiset. Tämä markkinan eriytyminen on yksi keskeisimmistä teemoista koko raportin kannalta, ja se näkyy lähes jokaisessa toimitilasegmentissä, joita käsitellään myöhemmissä luvuissa.

Ennen kuin voidaan arvioida toimistojen, liiketilojen tai logistiikkakiinteistöjen tulevaisuutta, täytyy kuitenkin ymmärtää, millainen kaupunki Helsinki on taloudellisesta näkökulmasta. Seuraavassa luvussa tarkastellaan Helsingin asemaa Suomen kansantaloudessa, kaupungin elinkeinorakennetta sekä niitä tekijöitä, joiden vuoksi juuri Helsingin kehitys vaikuttaa koko maan toimitilamarkkinaan.

3. Helsingin asema Suomen taloudessa

Helsinki toimii koko Suomen talouden keskuksena. Valtaosa suuryritysten pääkonttoreista, rahoituslaitoksista, kansainvälisistä yrityksistä, valtionhallinnosta ja asiantuntijaorganisaatioista sijaitsee Helsingissä tai sen välittömässä läheisyydessä. Tämä tekee kaupungista huomattavasti enemmän kuin yhden alueellisen toimitilamarkkinan. Helsingin kehitys heijastuu tavalla tai toisella lähes koko Suomen kiinteistömarkkinaan.

Monet kansainväliset yritykset perustavat ensimmäisen toimipisteensä Suomeen juuri Helsinkiin. Sama ilmiö näkyy myös kotimaisissa kasvuyrityksissä. Vaikka tuotanto, logistiikka tai osa henkilöstöstä sijaitsisi muualla Suomessa, strateginen johto, myynti, markkinointi ja hallinto keskittyvät usein pääkaupunkiseudulle. Tällä on suora vaikutus erityisesti toimistomarkkinaan, sillä asiantuntijatyö on edelleen suurin yksittäinen toimistotilojen kysyntää ohjaava tekijä.

Helsingin vahvuus perustuu ennen kaikkea keskittymiseen. Yritykset eivät hakeudu pääkaupunkiin pelkästään asiakkaiden vuoksi, vaan myös osaavan työvoiman, yhteistyöverkostojen, korkeakoulujen ja muiden yritysten läheisyyden vuoksi. Taloustieteessä tätä ilmiötä kutsutaan agglomeraatioksi. Käytännössä se tarkoittaa sitä, että yritykset hyötyvät siitä, että ne toimivat lähellä toisiaan. Tiedonvaihto on nopeampaa, rekrytointi helpompaa ja uusien liiketoimintamahdollisuuksien synty todennäköisempää.

Tämä näkyy erityisen voimakkaasti asiantuntijavaltaisilla toimialoilla. Lakipalvelut, konsultointi, ohjelmistokehitys, rahoitus, pääomasijoittaminen, media sekä monet luovat alat muodostavat Helsingissä verkoston, jonka kaltaista ei Suomessa ole muualla. Vaikka etätyö on vähentänyt toimistolla vietettyä aikaa, se ei ole poistanut tarvetta sijaita siellä, missä asiakkaat, yhteistyökumppanit ja osaajat ovat. Päinvastoin monelle yritykselle toimiston sijainti on muuttunut entistä enemmän strategiseksi kilpailutekijäksi.

Tämä on yksi syy siihen, miksi Helsingin toimitilamarkkina eroaa merkittävästi muista Suomen kaupungeista. Esimerkiksi Tampereella tai Turussa toimitilakysyntä rakentuu vahvemmin paikallisen yritystoiminnan ympärille, kun taas Helsingissä kysyntään vaikuttavat myös kansainväliset yritykset, ulkomaiset investoinnit ja koko Suomen talouskehitys. Toisin sanoen Helsingin toimitilamarkkina on huomattavasti avoimempi kansainvälisille muutoksille kuin yksikään muu kotimainen markkina.

Toinen Helsingin erityispiirre on toimialojen monipuolisuus. Kaupungin talous ei ole riippuvainen yhdestä yksittäisestä toimialasta, vaan kasvu rakentuu useiden eri sektoreiden varaan. Tämä tekee markkinasta pitkällä aikavälillä vakaamman. Vaikka yksi toimiala kohtaisi haasteita, voivat muut toimialat samanaikaisesti ylläpitää toimitilakysyntää. Esimerkiksi teknologia-, terveys- ja finanssialojen kehitys voi kompensoida heikompaa kehitystä vähittäiskaupassa tai rakentamisessa.

Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että Helsingin toimitilamarkkina olisi immuuni talouden muutoksille. Päinvastoin. Juuri siksi, että kaupunki on vahvasti sidoksissa kansainväliseen talouteen, näkyvät muutokset usein Helsingissä ensimmäisenä. Korkotason nousu, sijoittajien riskinottohalukkuuden heikkeneminen tai kansainvälisen kaupan hidastuminen vaikuttavat usein ensin pääkaupunkiseudun yrityksiin ja vasta myöhemmin muuhun maahan.

Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta tämä tarkoittaa myös sitä, että Helsinki toimii usein suunnannäyttäjänä. Monet ilmiöt, jotka myöhemmin näkyvät Tampereella, Turussa tai Oulussa, havaitaan ensimmäisen kerran Helsingissä. Tämä koskee esimerkiksi hybridityön yleistymistä, toimistojen laatuvaatimusten kasvua, vastuullisuuden merkitystä sekä yritysten muuttuneita toimitilastrategioita.

Helsingin asemaa vahvistaa myös sen rooli liikenteen solmukohtana. Kansainvälinen lentoliikenne, satamat, raideliikenne sekä Suomen tärkeimmät maantieyhteydet yhdistyvät pääkaupunkiseudulla. Logistiikan näkökulmasta Helsinki ei kuitenkaan ole pelkästään suuri kulutusmarkkina, vaan myös portti kansainväliseen kauppaan. Tällä on merkittävä vaikutus logistiikka- ja tuotantokiinteistöjen sijoittumiseen sekä koko Uudenmaan toimitilarakenteeseen.

Vaikka Helsingin asema Suomen taloudessa on vahva, ei kaupungin tulevaa kehitystä voi arvioida pelkästään yritysten tai investointien perusteella. Pitkällä aikavälillä yksi tärkeimmistä toimitilamarkkinoita ohjaavista tekijöistä on väestönkehitys. Kasvava väestö lisää työvoiman tarjontaa, kasvattaa kulutusta ja luo edellytyksiä uusien yritysten syntymiselle. Samalla se kasvattaa myös kysyntää lähes kaikille toimitilatyypeille. Tästä syystä seuraavassa luvussa tarkastellaan Helsingin väestökehitystä ja sitä, miksi sillä on keskeinen merkitys koko kaupungin toimitilamarkkinoiden tulevaisuuden kannalta.

4. Väestönkehitys

Väestönkasvu on toimitilamarkkinoiden vahvin pitkän aikavälin ajuri

Kiinteistömarkkinoilla keskustelu keskittyy usein korkotasoon, vuokriin ja sijoitusmarkkinaan. Ne ovat luonnollisesti tärkeitä tekijöitä, mutta pitkällä aikavälillä yksikään niistä ei ohjaa toimitilamarkkinoita yhtä voimakkaasti kuin väestönkehitys.

Jokainen uusi asukas lisää tavalla tai toisella kysyntää toimitiloille. Kasvava väestö tarvitsee työpaikkoja, palveluita, päivittäistavarakauppoja, ravintoloita, terveyspalveluita, kouluja, liikuntakeskuksia sekä logistiikkaa, joka mahdollistaa tavaroiden ja palveluiden toimittamisen. Toimitilamarkkina ei siis kasva itsestään, vaan se rakentuu kaupungin väestön ja elinkeinoelämän ympärille.

Tästä syystä väestökehitys on yksi tärkeimmistä pitkän aikavälin mittareista toimitilamarkkinoita analysoitaessa. Vaikka yksittäiset suhdannevaihtelut voivat hetkellisesti hidastaa toimitilakysyntää, väestönkasvu luo markkinalle jatkuvan rakenteellisen kysyntäpohjan.

Helsingin kehitys tukee tätä ajatusta hyvin. Vuonna 2025 Helsingissä asui 694 392 asukasta. Vuonna 2010 kaupungin väkiluku oli 588 549 asukasta. Viidessätoista vuodessa Helsingin väkiluku kasvoi siis yli 105 000 asukkaalla, mikä tarkoittaa noin 18 prosentin kasvua (Tilastokeskus, 2026).

Pelkkä väkiluvun kasvu ei kuitenkaan kerro kaikkea. Olennaisempaa on se, että kasvu on ollut poikkeuksellisen johdonmukaista. Tarkasteltaessa kehitystä vuodesta 2010 lähtien nähdään, että Helsinki on kasvanut lähes joka vuosi. Välillä kasvu on ollut hitaampaa ja välillä selvästi voimakkaampaa, mutta pitkän aikavälin suunta on pysynyt samana.

Tämä on toimitilamarkkinoiden näkökulmasta huomattavasti tärkeämpää kuin yksittäinen ennätysvuosi. Jatkuva väestönkasvu antaa yrityksille ennustettavamman toimintaympäristön. Kun yritykset voivat luottaa siihen, että työvoimaa, asiakkaita ja kysyntää syntyy myös tulevaisuudessa, niiden on helpompi tehdä pitkäjänteisiä toimitila- ja investointipäätöksiä.

Väestönkasvu tukee yritystoimintaa

Helsingissä väestönkehitys näkyy hyvin työpaikkojen määrässä. Vuonna 2023 kaupungissa oli 430 886 työpaikkaa, mikä on 48 944 työpaikkaa enemmän kuin vuosikymmen aiemmin. Vaikka työpaikkojen määrä on vaihdellut suhdanteiden mukana, pitkän aikavälin kehityssuunta on ollut kasvava (Tilastokeskus, 2026).

Tämä on tärkeä havainto, sillä toimitilojen käyttäjiä eivät ole asukkaat vaan yritykset. Väestönkasvu luo kysyntää, mutta työpaikat muuttavat kysynnän konkreettisiksi toimitilatarpeiksi.

Väestönkasvu tekee Helsingistä Suomen vakaimman toimitilamarkkinan

Yksittäiset taloussuhdanteet voivat hidastaa investointeja tai vähentää yritysten halukkuutta vuokrata uusia toimitiloja. Väestönkasvu ei kuitenkaan pysähdy samalla tavalla suhdannevaihteluiden mukana.

Juuri tästä syystä Helsingin asema poikkeaa monista muista Suomen kaupungeista. Pitkäjänteinen väestönkasvu muodostaa toimitilamarkkinoille kysyntäpohjan, jota on vaikea korvata muilla tekijöillä. Se ei tarkoita, etteivätkö yksittäiset markkinasegmentit voisi kohdata haasteita, mutta kokonaisuutena kasvava väestö tukee kaupungin elinvoimaa myös pitkällä aikavälillä.

Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta väestökehityksen merkitys ei siis ole siinä, kuinka monta asukasta Helsingissä asuu tänään. Olennaisempaa on se, että Helsingin kasvukäyrä on selkeä: kaupungistuminen tuo jatkossakin Helsingille väestönkasvua syntyvyyden heikosta tasosta huolimatta. Tämä luo yrityksille ennustettavamman toimintaympäristön ja vahvistaa samalla Helsingin asemaa Suomen tärkeimpänä toimitilamarkkinana.

5. Helsingin elinkeinorakenne ja yrityskanta

Yritykset muodostavat toimitilamarkkinoiden kysynnän

Vaikka väestönkehitys luo perustan kaupungin kasvulle, syntyy toimitilojen varsinainen kysyntä yritysten toiminnan kautta. Yritykset vuokraavat toimistot, avaavat liiketilat, rakentavat logistiikkakeskukset ja investoivat uusiin toimitiloihin. Tästä syystä yrityskannan kehitystä voidaan pitää yhtenä tärkeimmistä toimitilamarkkinoiden kysyntää ennakoivista tekijöistä.

Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta yritysten lukumäärä on kuitenkin vain yksi osa kokonaisuutta. Yhtä tärkeää on tarkastella yritysten kokoa. Suuret kansainväliset yritykset voivat vuokrata yhdellä päätöksellä useita tuhansia neliömetrejä toimistotilaa, kun taas pienemmät yritykset muodostavat markkinaa tasaisemmin ja hajautetummin. Helsingin toimitilamarkkina rakentuu molempien varaan. Kaupunki houkuttelee kansainvälisiä pääkonttoreita ja suuria työnantajia, mutta samalla siellä toimii laaja pk-yritysten verkosto, joka ylläpitää toimitilakysyntää myös talouden heikompina vuosina.

Tämä on yksi Helsingin suurimmista vahvuuksista. Markkina ei ole riippuvainen yksittäisestä työnantajasta tai toimialasta. Jos yksi suuri yritys vähentää tilantarvettaan, syntyy samaan aikaan uusia yrityksiä, jotka kasvattavat omaa toimintaansa. Toimitilakysyntä ei tietenkään jakaudu täydellisesti, mutta monipuolinen yrityskanta tasoittaa suhdannevaihteluiden vaikutuksia pitkällä aikavälillä.

Yritysten sijoittumispäätöksiin vaikuttavat nykyisin myös aivan eri tekijät kuin vielä kymmenen vuotta sitten. Aiemmin toimitilan tärkein tehtävä oli tarjota työpiste työntekijöille. Nykyään toimisto toimii yhä useammin kohtaamispaikkana, yrityskulttuurin rakentajana ja keinona houkutella osaavaa työvoimaa.

Tämän seurauksena yritykset ovat alkaneet arvioida toimitilojaan aiempaa strategisemmin. Pelkkä toimiston pinta-ala ei enää ratkaise, vaan sijainti, saavutettavuus, energiatehokkuus, tilojen muunneltavuus ja ympäröivät palvelut ovat nousseet yhä tärkeämmiksi valintakriteereiksi. Tämä kehitys on lisännyt kysyntää erityisesti uusille ja laadukkaille toimistokiinteistöille samalla, kun vanhemman rakennuskannan kilpailukyky on heikentynyt.

Samalla yritysten toimitilastrategiat ovat muuttuneet joustavammiksi. Kaikkien yritysten tavoitteena ei enää ole mahdollisimman suuri toimisto, vaan mahdollisimman tarkoituksenmukainen toimisto. Tämä näkyy esimerkiksi siinä, että osa yrityksistä on pienentänyt toimitilojaan hybridityön seurauksena, mutta investoinut samalla aiempaa laadukkaampiin tiloihin. Käytännössä markkina ei siis ole pienentynyt suoraviivaisesti, vaan kysyntä on siirtynyt vanhemmista kohteista kohti moderneja toimitiloja.

Tämä rakenteellinen muutos näkyy myös siinä, millaista tilaa Helsingissä on tällä hetkellä vapaana. Vapaana oleva toimitilakanta ei jakaudu tasaisesti eri tilatyyppien kesken, vaan painottuu voimakkaasti yhteen segmenttiin. Selvästi suurin osa tarjolla olevasta tilasta on toimistoja, kun taas liike-, varasto- ja tuotantotilojen osuus jää vähäiseksi. Tästä syystä vapaiden tilojen rakenne kertoo omalta osaltaan samasta ilmiöstä kuin yritysten muuttunut toimitilakäyttäytyminen: kysyntä on keskittynyt laadukkaisiin ja hyvin sijoittuviin kohteisiin, ja tämän kilpailun ulkopuolelle jäänyt kanta näkyy juuri vapaana olevien tilojen jakaumassa.

Pelkkä jakauma ei kuitenkaan vielä kerro, kuinka suuri osuus toimistokannasta on todellisuudessa vailla käyttäjää. Sitä, miten vajaakäyttö vaihtelee alueittain ja rakennuksen laadun mukaan, tarkastellaan yksityiskohtaisemmin toimistomarkkinaa käsittelevässä luvussa.

6. Helsingin toimitilamarkkinan rakenne

Helsingin toimitilamarkkina ei ole yksi yhtenäinen markkina

Yksi yleisimmistä virheistä Helsingin toimitilamarkkinasta puhuttaessa on käsitellä sitä yhtenä kokonaisuutena. Todellisuudessa Helsinki muodostuu useista erilaisista osamarkkinoista, joiden kysyntä, käyttäjät ja kehityssuunta poikkeavat toisistaan merkittävästi.

Yritys, joka etsii pääkonttorilleen toimitiloja Helsingin keskustasta, arvioi markkinaa täysin eri lähtökohdista kuin verkkokauppayritys, joka etsii logistiikkatilaa Kehä III:n läheisyydestä. Samalla tavoin päivittäistavarakauppa etsii liiketilaa alueelta, jossa asiakasvirrat ovat mahdollisimman suuret, kun taas tutkimus- ja kehitystoimintaa harjoittava yritys voi painottaa korkeakoulujen läheisyyttä, osaavan työvoiman saatavuutta tai mahdollisuutta tehdä yhteistyötä muiden yritysten kanssa.

Tästä syystä Helsingin toimitilamarkkinaa ei voi kuvata yhdellä keskimääräisellä vuokratasolla tai vajaakäyttöasteella. Vaikka tällaiset tunnusluvut ovat hyödyllisiä yleiskuvan muodostamisessa, ne peittävät alleen huomattavia alueellisia ja kiinteistökohtaisia eroja.

Käytännössä Helsingin toimitilamarkkina jakautuu useisiin erilaisiin keskittymiin, joista jokaisella on oma roolinsa osana kaupungin elinkeinorakennetta.

Keskusta toimii edelleen Suomen tärkeimpänä liike-elämän keskittymänä. Alueelle sijoittuvat erityisesti yritysten pääkonttorit, finanssiala, asianajotoimistot, konsulttiyritykset sekä muut asiantuntijapalvelut, joille saavutettavuus, näkyvyys ja asiakkaiden läheisyys ovat keskeisiä kilpailutekijöitä.

Pasila on puolestaan kehittynyt viime vuosina yhdeksi Helsingin merkittävimmistä toimistokeskittymistä. Erinomaiset joukkoliikenneyhteydet, uusi rakennuskanta sekä laajat kehityshankkeet ovat tehneet alueesta houkuttelevan erityisesti suurille toimistokäyttäjille.

Vallila ja Sörnäinen muodostavat oman kokonaisuutensa, jossa korostuvat erityisesti pankki-, teknologia-, media- ja luovien alojen yritykset. Alueiden vetovoima perustuu vetovoimaiseen kivijalkaan mm. lounaspaikkojen suhteen ja hyviin liikenneyhteysiin sekä julkisilla että autolla. Valilla-Sörnäinen-akselilta löytyy myös suhteessa edullisempien neliöhintojen ansioista isompia konttoreita kuin monelta Helsingin keskustan alueelta. Mm. S-ryhmä, OP ja Nordea pitävät pääkonttoriaan tällä alueella.

Herttoniemi, Pitäjänmäki ja useat muut yritysalueet ovat puolestaan säilyttäneet asemansa erityisesti yrityksille, joiden toiminta edellyttää toimistotilojen lisäksi varasto-, tuotanto- tai huoltotiloja. Näillä alueilla toimitilamarkkina toimii hyvin eri logiikalla kuin keskustassa.

Samaan aikaan Helsingin logistiikkamarkkina ulottuu suurelta osin varsinaisen kaupungin rajojen ulkopuolelle. Vaikka Helsinki muodostaa maan suurimman kulutusmarkkinan, sijoittuvat suurimmat logistiikkakeskittymät pääosin Vantaalle, Keravalle, Sipooseen ja muihin pääkaupunkiseudun kehyskuntiin. Tämä johtuu ennen kaikkea tonttien saatavuudesta, liikenneyhteyksistä sekä siitä, että modernit logistiikkakiinteistöt tarvitsevat huomattavasti enemmän maa-alaa kuin mitä Helsingin kantakaupungissa on tarjolla.

Tästä syystä Helsingin toimitilamarkkinoita ei voida tarkastella irrallaan koko pääkaupunkiseudusta. Yritykset eivät tee sijoittumispäätöksiä kuntarajojen perusteella, vaan arvioivat koko työssäkäyntialuetta yhtenä markkinana. Työntekijöiden saavutettavuus, asiakkaiden sijainti, logistiset yhteydet ja toimitilojen laatu vaikuttavat päätöksiin huomattavasti enemmän kuin hallinnolliset rajat.

Tämä näkyy erityisen selvästi toimistomarkkinoilla. Yritys, joka etsii uusia toimitiloja, saattaa vertailla samanaikaisesti esimerkiksi Helsingin keskustaa, Pasilaa, ja jopa Espoon Keilaniemeä. Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta ne muodostavat yhden yhteisen kilpailualueen.

7. Helsingin toimistomarkkina

Toimistot ovat Helsingin toimitilamarkkinan tärkein segmentti

• Toimistomarkkinan avainluvut Q4/2025:
• Toimistokanta ~4,4 milj. m²
• Vajaakäyttö 18,0 % (Grade A 9,9 %)
• CBD-mediaanivuokra 36,9 €/m²/kk
• Prime yield 5,5 %
• Lähde: KTI / Helsinki Research Forum

Mikään muu toimitilatyyppi ei kuvaa Helsingin talouden rakennetta yhtä hyvin kuin toimistot. Siinä missä teollisuuskiinteistöjen kysyntä seuraa valmistavaa teollisuutta ja liiketilat kotitalouksien kulutusta, toimistomarkkina kertoo ennen kaikkea asiantuntijatyön, yritysten investointien ja palvelutalouden kehityksestä.

Helsinki on Suomen merkittävin toimistomarkkina niin toimitilakannan, yritysten määrän kuin kansainvälisten toimijoiden näkökulmasta. Kaupunkiin on keskittynyt suuri osa maan pääkonttoreista, rahoitus- ja vakuutusalan yrityksistä, asianajotoimistoista, konsulttiyrityksistä, teknologia-alan toimijoista sekä julkishallinnon organisaatioista. Tämä tekee toimistomarkkinasta huomattavasti monipuolisemman kuin missään muualla Suomessa.

Toimistojen kysyntä ei kuitenkaan synny rakennuksista vaan yritysten tarpeista. Yritys ei vuokraa toimitilaa siksi, että markkinoilla on uutta tarjontaa, vaan siksi, että liiketoiminta kasvaa, henkilöstön määrä kasvaa tai nykyiset tilat eivät enää vastaa muuttuneita tarpeita. Tästä syystä toimistomarkkinoiden kehitystä kannattaa tarkastella ennen kaikkea yritysten käyttäytymisen kautta.

Viime vuosina juuri yritysten toimitilastrategiat ovat muuttuneet enemmän kuin ehkä koskaan aikaisemmin. Koronapandemia vauhditti hybridityön yleistymistä tavalla, joka olisi vielä muutamaa vuotta aiemmin tuntunut epätodennäköiseltä. Moni yritys huomasi nopeasti, ettei kaikkien työntekijöiden tarvitse olla toimistolla viitenä päivänä viikossa. Samalla muuttui myös käsitys siitä, millainen toimiston pitäisi olla.

Tämä kehitys on lisännyt markkinan eriytymistä. Uudet tai peruskorjatut toimistorakennukset hyvillä sijainneilla ovat säilyttäneet vetovoimansa huomattavasti paremmin kuin vanhemmat rakennukset, joiden tilaratkaisut tai tekniset ominaisuudet eivät enää vastaa nykyisiä käyttäjävaatimuksia. Käytännössä markkinoilla ei enää kilpailla pelkästään vuokratasolla. Kilpailua käydään yhä enemmän rakennuksen laadulla, energiatehokkuudella, palveluilla, saavutettavuudella ja käyttäjäkokemuksella.

Keskimääräinen vajaakäyttöaste antaa yleiskuvan markkinasta, mutta ei kerro, missä tyhjät tilat todellisuudessa sijaitsevat. Usein markkinoiden haasteet keskittyvät vanhempaan rakennuskantaan, kun taas uusien kohteiden käyttöaste pysyy korkeana. Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa jo 18,0 prosenttiin. Laadukkaan Grade A -kannan vajaakäyttö jäi keskimäärin 9,9 prosenttiin. Ero siis kertoo, että markkinan haasteet keskittyvät ennen kaikkea vanhempaan ja heikommin sijoittuvaan rakennuskantaan (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta tämä on huomattavasti tärkeämpi havainto kuin yksittäinen markkinakeskiarvo.

Samalla myös sijainnin merkitys on muuttunut. Hyvät joukkoliikenneyhteydet, monipuoliset palvelut ja helposti saavutettava ympäristö ovat nousseet aiempaa tärkeämmiksi kilpailutekijöiksi. Kun työntekijät viettävät toimistolla vähemmän aikaa kuin ennen, yritykset haluavat tehdä toimistopäivistä mahdollisimman sujuvia. Toimiston ympäristöllä on tämän vuoksi suurempi merkitys kuin vielä kymmenen vuotta sitten.

Toimistomarkkinoiden kehitystä ei kuitenkaan voida arvioida pelkästään koko kaupungin tasolla. Helsingin eri toimistoalueet eroavat toisistaan huomattavasti niin käyttäjäprofiilin, vuokratason, rakennuskannan kuin tulevaisuuden kehitysnäkymien osalta. Keskustan toimistomarkkina toimii eri tavalla kuin Pasila, Vallila, Ruoholahti tai Herttoniemi. Tästä syystä seuraavissa luvuissa tarkastellaan Helsingin merkittävimpiä toimistoalueita yksitellen. Jokaisella alueella on oma roolinsa osana pääkaupunkiseudun toimitilamarkkinaa, eikä niiden kehitystä voida arvioida yhden yhtenäisen markkinakuvan perusteella.

8. Toimistomarkkinaa kuvaavat tunnusluvut

Markkinaa ei voi arvioida yhden tunnusluvun perusteella

Toimistomarkkinoiden kehitystä kuvataan useilla eri tunnusluvuilla, joista jokainen kertoo markkinasta hieman eri näkökulmasta. Yksittäinen mittari ei kuitenkaan riitä muodostamaan kokonaiskuvaa. Esimerkiksi korkea vajaakäyttöaste voi viitata heikkoon kysyntään, mutta se voi yhtä hyvin johtua merkittävästä uudistuotannosta tai siitä, että markkinoille on valmistunut paljon uusia toimitiloja lyhyen ajan sisällä.

Samalla tavoin vuokrien kehitystä ei voida tarkastella irrallaan muista markkinatekijöistä. Prime-vuokrien nousu ei välttämättä tarkoita, että koko markkina vahvistuu. Monissa tilanteissa vuokrataso nousee vain kaikkein halutuimmissa kohteissa, kun taas vanhemman rakennuskannan vuokrat voivat pysyä ennallaan tai jopa laskea.

Tästä syystä toimitilamarkkinoita analysoidaan useiden tunnuslukujen avulla. Yhdessä ne muodostavat huomattavasti tarkemman kuvan markkinan tilanteesta kuin mikään yksittäinen mittari.

Toimistokanta kuvaa markkinan kokoa

Toimistokannalla tarkoitetaan markkinoilla olevaa toimistotilojen kokonaismäärää. Se kertoo, kuinka paljon toimistopinta-alaa tietyllä alueella on käytettävissä yritysten tarpeisiin.

Toimistokannan koko vaikuttaa suoraan markkinan dynamiikkaan. Suurilla markkinoilla yksittäiset vuokrasopimukset tai uudet rakennushankkeet muuttavat kokonaiskuvaa yleensä vain vähän. Pienemmillä markkinoilla yksikin suuri toimitilahanke voi puolestaan vaikuttaa merkittävästi sekä tarjontaan että kilpailutilanteeseen.

Helsinki muodostaa Suomen suurimman toimistomarkkinan, minkä vuoksi markkinan kehitystä seurataan tarkasti niin kiinteistösijoittajien, rakennuttajien kuin toimitiloja käyttävien yritystenkin näkökulmasta.

Helsinki Research Forumin seuraamilla pääkaupunkiseudun keskeisillä toimisto-osamarkkinoilla oli vuoden 2025 lopussa yhteensä noin 4,4 miljoonaa neliötä toimistotilaa (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Vajaakäyttöaste kertoo tarjonnan ja kysynnän tasapainosta

Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimmista toimistomarkkinoiden tunnusluvuista. Se kuvaa sitä, kuinka suuri osuus markkinoiden toimistotiloista on tiettynä ajankohtana ilman käyttäjää.

Pelkkä vajaakäyttöaste ei kuitenkaan kerro, miksi tiloja on tyhjillään. Korkea vajaakäyttö voi johtua heikosta kysynnästä, mutta taustalla voi olla myös uudistuotanto, laajat peruskorjaukset tai yritysten muuttoliike uusien toimitilojen perässä.

Tämän vuoksi vajaakäyttöastetta kannattaa tarkastella yhdessä muiden tunnuslukujen kanssa. Esimerkiksi tilanteessa, jossa uusia toimistotaloja valmistuu runsaasti samaan aikaan, voi vajaakäyttöaste nousta hetkellisesti ilman, että markkinan pitkän aikavälin kysyntä olisi olennaisesti heikentynyt.

Toisaalta pitkäaikaisesti korkea vajaakäyttöaste voi viitata rakenteelliseen ylitarjontaan tai siihen, että osa rakennuskannasta ei enää vastaa käyttäjien nykyisiä tarpeita.

Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla vajaakäyttö on noussut poikkeuksellisen korkealle. Helsinki Research Forumin seuraamien toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa 18,0 prosenttiin, kun se vuotta aiemmin oli 15,9 prosenttia. Tyhjää toimistotilaa oli tuolloin yhteensä yli 790 000 neliötä, ja vajaakäyttö oli eurooppalaisten pääkaupunkien vertailussa korkein (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Vuokrataso kertoo markkinan vetovoimasta

Vuokrataso on yksi keskeisimmistä toimitilamarkkinoiden mittareista. Se kertoo, kuinka paljon yritykset ovat valmiita maksamaan toimitiloista tietyllä alueella.

Vuokratasoa tarkastellaan yleensä kahdesta näkökulmasta. Prime-vuokra kuvaa korkeinta vuokratasoa, jota markkinoiden parhaista toimistokohteista voidaan saavuttaa. Keskimääräinen vuokra puolestaan kuvaa koko markkinan yleistä tasoa.

Näiden kahden tunnusluvun välinen ero kertoo usein paljon markkinan rakenteesta. Jos prime-vuokrat nousevat samalla, kun keskimääräinen vuokrataso pysyy ennallaan, viittaa tämä usein siihen, että kysyntä kohdistuu ennen kaikkea uusiin ja laadukkaisiin toimistokohteisiin.

Juuri tällainen kehitys on ollut tyypillistä monilla eurooppalaisilla toimistomarkkinoilla hybridityön yleistymisen jälkeen. Yritykset ovat valmiita maksamaan laadusta, mutta eivät välttämättä tarvitse yhtä paljon pinta-alaa kuin aikaisemmin.

Helsingissä nämä erot näkyvät selvästi. Syksyllä 2025 ydinkeskustan (CBD) toimistojen kaikkien vuokrasopimusten mediaanivuokra oli noin 36,9 €/m²/kk, kun se Ruoholahdessa oli 29,1, Keilaniemessä 28,9, Kalasatamassa 24,9 ja Vallilassa 22,3 euroa. Ydinkeskustan vuotuinen nettovuokrataso, noin 470 €/m², on kansainvälisessä vertailussa maltillinen - noin 45 prosenttia Tukholmaa ja 15 prosenttia Osloa matalampi (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Sijoittajien tuottovaatimukset eli niin kutsutut prime yieldit olivat syksyllä 2025 Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin ydinkeskustan toimistoissa 5,5, keskustan liiketiloissa 5,6, Aviapoliksen tuotannollisissa kohteissa 6,1 ja Helsingin prime-asuntokohteissa 4,3 prosenttia (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Uudistuotanto vaikuttaa markkinaan pitkälle tulevaisuuteen

Toimistorakennuksen suunnittelusta valmistumiseen voi kulua useita vuosia. Tämän vuoksi uudistuotanto perustuu lähes aina näkemykseen tulevasta kysynnästä eikä tämänhetkisestä markkinatilanteesta.

Kun markkinoille valmistuu paljon uusia toimistotiloja lyhyessä ajassa, kasvaa tarjonta nopeasti. Tämä voi nostaa vajaakäyttöastetta väliaikaisesti, vaikka pitkän aikavälin kysyntä olisi edelleen vahvaa.

Toisaalta vähäinen uudistuotanto voi pitkällä aikavälillä johtaa tilanteeseen, jossa laadukkaista toimitiloista syntyy niukkuutta. Tällöin vuokratasot voivat nousta, vaikka koko markkinan kysyntä ei kasvaisi merkittävästi.

Tästä syystä uudistuotantoa kannattaa tarkastella aina usean vuoden aikajänteellä.

Tunnusluvut muodostavat kokonaisuuden

Yksittäinen tunnusluku ei koskaan kerro koko markkinan tilannetta. Vasta toimistokannan, vajaakäyttöasteen, vuokrien, uudistuotannon, sijoitusvolyymin ja yritysten toimitilakysynnän yhteinen tarkastelu mahdollistaa luotettavan kokonaiskuvan muodostamisen.

Tämän raportin seuraavissa luvuissa näitä tunnuslukuja sovelletaan Helsingin eri toimistoalueisiin. Vaikka samat mittarit ovat käytössä koko kaupungissa, niiden taustalla vaikuttavat tekijät vaihtelevat merkittävästi alueesta toiseen. Juuri nämä erot selittävät, miksi osa alueista houkuttelee jatkuvasti uusia yrityksiä samalla, kun toiset alueet kohtaavat kasvavia haasteita.

9. Helsingin keskusta

Suomen merkittävin toimistokeskittymä

Helsingin keskusta on Suomen tärkein toimistomarkkina. Alueelle on keskittynyt suuri määrä yritysten pääkonttoreita, rahoitus- ja vakuutusalan toimijoita, asianajotoimistoja, konsulttiyrityksiä sekä julkisen sektorin organisaatioita. Keskusta toimii myös monien kansainvälisten yritysten ensimmäisenä sijoittumispaikkana Suomessa, mikä vahvistaa sen asemaa koko maan merkittävimpänä liike-elämän keskittymänä.

Keskustan vahvuus ei perustu yksittäiseen tekijään, vaan useiden kilpailuetujen yhdistelmään. Alue tarjoaa Suomen parhaimpiin kuuluvat joukkoliikenneyhteydet, laajan palvelutarjonnan, korkean yritystiheyden sekä näkyvän sijainnin, joka on monelle yritykselle tärkeä osa brändiä ja asiakaskokemusta. Harvalla alueella Suomessa yritykset voivat tavoittaa yhtä suuren määrän asiakkaita, yhteistyökumppaneita ja työntekijöitä yhtä helposti.

Tämän vuoksi keskustan toimistomarkkina toimii osittain eri logiikalla kuin muut Helsingin toimistoalueet. Yritykset eivät valitse keskustaa ainoastaan toimitilan vuoksi, vaan myös sijainnin tarjoamien verkostojen ja saavutettavuuden vuoksi. Erityisesti asiantuntijaorganisaatioille, joiden liiketoiminta perustuu asiakastapaamisiin ja yhteistyöhön, keskustan sijainti voi muodostaa merkittävän kilpailuedun.

Keskustan kehitys on muuttunut viime vuosina

Vaikka Helsingin keskusta on säilyttänyt asemansa maan tärkeimpänä toimistokeskittymänä, on markkina muuttunut viime vuosien aikana merkittävästi. Hybridityön yleistyminen on vähentänyt päivittäistä toimistolla työskentelyä monissa organisaatioissa, mikä on vaikuttanut erityisesti keskustan toimistojen käyttöasteeseen ja palveluyritysten asiakasvirtoihin.

Samalla yritykset ovat arvioineet toimitilatarpeitaan uudelleen. Osa organisaatioista on pienentänyt käytössään olevaa pinta-alaa, kun taas osa on siirtynyt kokonaan uusiin toimitiloihin. Muutoksen seurauksena keskustan toimistomarkkina on jakautunut aiempaa selvemmin laadukkaisiin, moderneihin kohteisiin ja vanhempaan rakennuskantaan.

Tämä kehitys ei kuitenkaan tarkoita, että keskustan merkitys olisi vähentynyt. Pikemminkin kilpailu on siirtynyt yksittäisten alueiden väliltä yksittäisiin rakennuksiin. Yritykset ovat aiempaa valikoivampia, mutta ne ovat edelleen valmiita maksamaan korkeaa vuokraa toimitiloista, jotka sijaitsevat keskeisellä paikalla ja vastaavat nykyaikaisia vaatimuksia.

Saavutettavuus on keskustan tärkein kilpailuetu

Helsingin keskustan vahvin kilpailuetu on saavutettavuus. Alue toimii koko pääkaupunkiseudun joukkoliikenteen solmukohtana, ja sinne on mahdollista saapua junalla, metrolla, raitiovaunulla, linjaautolla, pyörällä tai jalan lähes kaikista suunnista.

Yritysten näkökulmasta hyvä saavutettavuus tarkoittaa ennen kaikkea laajempaa työvoimapohjaa. Kun työntekijöiden on helppo saapua toimistolle eri puolilta pääkaupunkiseutua, yrityksillä on paremmat mahdollisuudet rekrytoida osaavaa henkilöstöä. Samalla asiakkaiden ja yhteistyökumppaneiden on vaivatonta järjestää tapaamisia keskeisellä sijainnilla.

Saavutettavuuden merkitys on korostunut myös hybridityön aikana. Kun työntekijät käyvät toimistolla harvemmin kuin ennen, toimistopäivien halutaan olevan mahdollisimman sujuvia. Hyvät liikenneyhteydet, palvelut ja mahdollisuus hoitaa useita asioita saman käynnin yhteydessä lisäävät keskustan houkuttelevuutta myös muuttuneessa työelämässä.

Keskustan kilpailu kiristyy

Vaikka keskusta on edelleen Suomen arvostetuin toimistomarkkina, ei sen asemaa voida pitää itsestään selvänä. Viime vuosina erityisesti Pasila on vahvistanut asemaansa uusien toimistohankkeiden, modernin rakennuskannan ja erinomaisen saavutettavuuden ansiosta. Myös Keilaniemi, Ruoholahti ja Kalasatama tarjoavat yrityksille vaihtoehtoja, jotka eivät vielä kaksikymmentä vuotta sitten kilpailleet keskustan kanssa samalla tavalla.

Markkinan muutos näkyy myös tunnusluvuissa. Vuoden 2025 lopussa ydinkeskustan toimistojen vajaakäyttö oli noussut 18,3 prosenttiin, ja tyhjää toimistotilaa oli lähes 118 000 neliötä. Kaikkien vuokrasopimusten mediaanivuokra oli noin 36,9 €/m²/kk, eli edelleen selvästi korkeampi kuin muilla Helsingin toimistoalueilla (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Kilpailun kiristyminen ei kuitenkaan tarkoita, että keskusta menettäisi asemansa. Pikemminkin yrityksillä on nykyisin enemmän vaihtoehtoja, ja jokaisen alueen on kyettävä perustelemaan oma kilpailuetunsa. Keskustan vahvuuksia ovat edelleen laaja palvelutarjonta, korkea yritystiheys, tunnettuus ja sijainti, joita muiden alueiden on vaikea jäljitellä.

Tulevaisuuden kehityksen kannalta keskeinen kysymys onkin, miten keskusta pystyy vastaamaan yritysten muuttuviin tarpeisiin. Toimistotilojen laatu, rakennusten modernisointi, katutason palvelut sekä keskustan yleinen vetovoima vaikuttavat kaikki siihen, säilyttääkö alue asemansa myös seuraavien vuosikymmenten aikana.

Keskustan tulevaisuus ei ratkea vuokratasolla vaan sillä, säilyykö alue elävänä: kilpailu on siirtynyt alueiden väliltä yksittäisiin rakennuksiin, ja 18,3 prosentin vajaakäytöstä huolimatta parhaat kohteet pitävät edelleen Suomen korkeimpia toimistovuokria.

10. Pasila

Helsingin nopeimmin kehittynyt toimistomarkkina

Pasila on noussut viimeisen kahden vuosikymmenen aikana yhdeksi Helsingin merkittävimmistä toimistoalueista. Alueen kehitystä ovat vauhdittaneet laajat kaupunkikehityshankkeet, erinomainen saavutettavuus sekä merkittävät investoinnit uuteen toimitilakantaan. Siinä missä Helsingin keskusta edustaa vakiintunutta liike-elämän keskittymää, Pasila on rakentanut asemansa modernina toimistomarkkinana, jonka kilpailukyky perustuu erityisesti uusiin toimitiloihin ja liikenteelliseen saavutettavuuteen.

Pasilan asema perustuu ennen kaikkea sen sijaintiin. Alue sijaitsee Helsingin keskustan ja pohjoisten kaupunginosien välisessä liikenteellisessä solmukohdassa, jonka kautta kulkee merkittävä osa pääkaupunkiseudun lähijuna- ja kaukojunaliikenteestä. Lisäksi alueelta on hyvät yhteydet raitiovaunulla, linja-autolla sekä henkilöautolla eri puolille pääkaupunkiseutua. Tämä tekee Pasilasta helposti saavutettavan sekä työntekijöille että asiakkaille.

Alueen kehitystä on vauhdittanut erityisesti Keski-Pasilan rakentaminen, joka on muuttanut entisestä ratapiha-alueesta uuden kaupunkikeskuksen. Uudet toimistokiinteistöt, kauppakeskus Tripla, hotellit, asuminen ja julkiset palvelut ovat muodostaneet kokonaisuuden, joka poikkeaa rakenteeltaan monista Helsingin perinteisistä toimistoalueista. Työpaikat, palvelut ja asuminen sijaitsevat samalla alueella, mikä tukee alueen elinvoimaa myös työajan ulkopuolella.

Pasilan toimistomarkkina eroaa keskustasta myös rakennuskantansa osalta. Valtaosa alueen merkittävimmistä toimistokiinteistöistä on rakennettu tai peruskorjattu viime vuosikymmeninä, minkä vuoksi toimitilat vastaavat hyvin nykyisiä käyttäjävaatimuksia. Energiatehokkuus, muuntojoustavat tilaratkaisut sekä vastuullisuus ovat olleet keskeisiä lähtökohtia uusissa hankkeissa, mikä on vahvistanut alueen kilpailukykyä erityisesti suurten yritysten ja julkisten organisaatioiden näkökulmasta.

Pasilan kasvu on samalla lisännyt kilpailua Helsingin toimistomarkkinoilla. Useat yritykset, jotka aikaisemmin olisivat sijoittuneet lähes automaattisesti keskustaan, arvioivat nykyisin myös Pasilaa vaihtoehtona. Tämä ei tarkoita, että alueet kilpailisivat täysin samoista käyttäjistä, mutta se osoittaa, että Helsingin toimistomarkkina on muuttunut aiempaa monikeskuksisemmaksi. Yritysten sijoittumispäätöksissä korostuvat yhä enemmän toimitilojen laatu, saavutettavuus ja kustannustehokkuus pelkän keskustaosoitteen sijaan.

Alueen vahva asema näkyy myös tunnusluvuissa: vuoden 2025 lopussa Pasilan toimistojen vajaakäyttöaste, 10,6 prosenttia, oli pääkaupunkiseudun merkittävistä toimisto-osamarkkinoista matalin (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Tästä huolimatta Pasilan rooli Helsingin toimistomarkkinoilla poikkeaa edelleen keskustasta. Keskustan kilpailuetu perustuu pitkälti yritysten keskittymiseen, historialliseen asemaan ja laajaan palveluverkkoon, kun taas Pasilan vahvuus rakentuu modernin toimitilatarjonnan, uusien investointien ja poikkeuksellisen hyvien liikenneyhteyksien varaan. Nämä erot tekevät alueista pikemminkin toisiaan täydentäviä kuin suoria kilpailijoita.

Pasilan kehitystä tarkastellaan yksityiskohtaisemmin omassa alueanalyysissaan, jossa käsitellään alueen toimistokantaa, vuokratasoja, vajaakäyttöä, merkittävimpiä kehityshankkeita sekä markkinan pitkän aikavälin näkymiä.

Pasila ei kilpaile keskustan kanssa vaan täydentää sitä: se on Helsingin toimistomarkkinan vahvin uudiskohde ja vuoden 2025 lopun matalimman vajaakäytön (10,6 %) osamarkkina.

11. Vallila

Vakiintunut toimistoalue keskellä kaupunkirakennetta

Vallila on yksi Helsingin tunnetuimmista toimistoalueista ja sillä on pitkä historia yritystoiminnan sijoittumisalueena. Alue on kehittynyt vuosikymmenten aikana teollisuus- ja varastoalueesta monipuoliseksi toimistokeskittymäksi, jossa toimii niin kotimaisia kuin kansainvälisiä yrityksiä. Nykyisin Vallila tunnetaan erityisesti asiantuntijaorganisaatioiden, luovien alojen yritysten sekä teknologia- ja palveluyritysten sijoittumisalueena.

Vallilan sijainti muodostaa yhden sen merkittävimmistä kilpailueduista. Alue sijaitsee Helsingin keskustan välittömässä läheisyydessä ja tarjoaa hyvät yhteydet niin kantakaupunkiin kuin muualle pääkaupunkiseudulle. Joukkoliikenneyhteydet ovat kattavat, ja alue on helposti saavutettavissa myös pyörällä ja jalan. Tämä on lisännyt Vallilan houkuttelevuutta erityisesti yrityksille, joiden henkilöstö liikkuu päivittäin eri puolilla kaupunkia.

Vallilan toimistomarkkina poikkeaa keskustasta ennen kaikkea rakennuskantansa ja kaupunkirakenteensa osalta. Alueella toimii sekä peruskorjattuja entisiä teollisuuskiinteistöjä että moderneja toimistorakennuksia, mikä tarjoaa yrityksille laajan valikoiman erilaisia toimitilaratkaisuja.

Viime vuosina Vallilan asemaa on vahvistanut myös ympäröivien alueiden kehitys. Erityisesti Pasilan ja Kalasataman voimakas rakentuminen on lisännyt koko kantakaupungin pohjois- ja itäosien vetovoimaa yritysten näkökulmasta. Vallila hyötyy tästä kehityksestä, sillä se sijaitsee useiden kasvavien yrityskeskittymien välissä ja muodostaa luontevan osan Helsingin laajempaa toimistovyöhykettä.

Vaikka Vallila ei kilpaile suoraan Helsingin keskustan kanssa kaikista käyttäjäryhmistä, tarjoaa se monille yrityksille houkuttelevan vaihtoehdon. Erityisesti organisaatiot, jotka arvostavat keskeistä sijaintia mutta eivät tarvitse ydinkeskustan näkyvyyttä, ovat löytäneet alueelta kilpailukykyisiä toimitilaratkaisuja. Samalla alueen monipuolinen rakennuskanta mahdollistaa sekä pienempien kasvuyritysten että suurempien organisaatioiden sijoittumisen.

Vallilan kehitystä tukee myös se, että alue on säilyttänyt vahvan kaupunkimaisen luonteensa. Toimistojen lisäksi alueella on asumista, palveluita, ravintoloita ja liiketiloja, mikä luo elävää kaupunkiympäristöä myös varsinaisen työajan ulkopuolella. Tämä on noussut yhä tärkeämmäksi tekijäksi yritysten arvioidessa toimitilojen sijaintia ja henkilöstön viihtyvyyttä.

Vuoden 2025 lopussa Vallilan toimistojen vajaakäyttöaste oli 19,0 prosenttia ja vuokrasopimusten mediaanivuokra noin 22,3 €/m²/kk; vuokrataso laski hieman edellisvuodesta (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Vallilan toimistomarkkinoita käsitellään tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa tarkastellaan alueen toimitilakantaa, yritysrakennetta, vuokratasoja, kehityshankkeita sekä pitkän aikavälin markkinanäkymiä.

12. Kalasatama ja Sörnäinen

Helsingin uusin toimistokeskittymä

Kalasatama ja Sörnäinen muodostavat yhden Helsingin nopeimmin kehittyneistä toimistomarkkinoista. Vielä 2000-luvun alussa alue tunnettiin ennen kaikkea satama- ja teollisuustoiminnoistaan, mutta viimeisten kahden vuosikymmenen aikana se on muuttunut merkittäväksi yritys-, asumis- ja palvelukeskittymäksi. Muutoksen taustalla ovat laajat kaupunkikehityshankkeet, uudet liikenneyhteydet sekä merkittävät yksityiset ja julkiset investoinnit.

Alueen kehityksessä korostuu erityisesti Kalasataman rakentuminen uudeksi kaupunginosaksi. Samanaikaisesti Sörnäinen on kehittynyt perinteisestä teollisuusalueesta osaksi laajenevaa kantakaupunkia. Vaikka alueilla on erilainen historia, muodostavat ne nykyisin yhtenäisen toimitilamarkkinan, jossa yritykset hyötyvät yhteisestä sijainnista, palveluista ja liikenneverkosta.

Kalasataman ja Sörnäisten kilpailuetu perustuu pitkälti moderniin rakennuskantaan. Valtaosa alueen merkittävistä toimistokiinteistöistä on valmistunut viimeisen kahden vuosikymmenen aikana, minkä vuoksi toimitilat vastaavat hyvin nykyisiä käyttäjävaatimuksia. Muuntojoustavat tilaratkaisut, energiatehokkuus ja vastuullisuus ovat olleet keskeisessä asemassa uusien toimistohankkeiden suunnittelussa.

Sijainti kantakaupungin itäosassa tarjoaa yrityksille vaihtoehdon Helsingin keskustalle. Metro, raitiovaunuliikenne ja sujuvat tieyhteydet mahdollistavat hyvät yhteydet sekä kantakaupunkiin että muualle pääkaupunkiseudulle. Samalla alue sijaitsee lähellä keskustaa, mutta tarjoaa monissa tapauksissa uudempaa toimitilakantaa ja enemmän kehitysmahdollisuuksia kuin tiiviisti rakennettu ydinkeskusta.

Alue on houkutellut erityisesti teknologia-, ohjelmisto- ja asiantuntijayrityksiä sekä kasvuyrityksiä, jotka arvostavat moderneja toimitiloja ja urbaania toimintaympäristöä. Samalla alueelle on sijoittunut myös julkisia toimijoita sekä suurempia yrityksiä, mikä on monipuolistanut yritysrakennetta ja lisännyt markkinan vakautta.

Kalasataman ja Sörnäisten kehitystä tukee myös se, että alue rakentuu useista eri toiminnoista eikä pelkästään toimistoista. Asuminen, vähittäiskauppa, ravintolat, hotellit ja julkiset palvelut ovat kasvaneet samanaikaisesti toimitilarakentamisen kanssa. Tämä on luonut ympäristön, jossa alueella on toimintaa koko päivän ajan eikä pelkästään työmatkaliikenteen aikana.

Toimistomarkkinoiden näkökulmasta Kalasatama ja Sörnäinen edustavat Helsingin uusinta kehitysvaihetta. Siinä missä keskusta rakentuu pitkälti olemassa olevan rakennuskannan uudistamisen varaan ja Pasila suurten liikenneinvestointien ympärille, perustuu Kalasataman kasvu kokonaan uuden kaupunginosan rakentamiseen. Tämä antaa alueelle mahdollisuuden vastata yritysten muuttuviin toimitilatarpeisiin alusta alkaen.

Vaikka alueen kehitys on ollut nopeaa, sen asema Helsingin toimistomarkkinoilla on edelleen rakentumassa. Tulevina vuosina alueen kilpailukykyyn vaikuttavat erityisesti uusien toimitilahankkeiden valmistuminen, yritysten sijoittumispäätökset sekä ympäröivän kaupunkirakenteen täydentyminen. Näiden tekijöiden perusteella Kalasataman ja Sörnäisten voidaan kuitenkin arvioida muodostavan yhden Helsingin merkittävimmistä kasvusuunnista myös pitkällä aikavälillä.

Tunnusluvut kuvastavat alueen kahtiajakoa: vuoden 2025 lopussa Kalasataman toimistojen vajaakäyttö oli 19,0 prosenttia ja mediaanivuokra noin 24,9 €/m²/kk, kun taas Sörnäisten vajaakäyttö oli noussut jo 27,5 prosenttiin (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Kalasataman ja Sörnäisten toimistomarkkinoita käsitellään yksityiskohtaisemmin omassa alueanalyysissaan, jossa tarkastellaan alueen toimitilakantaa, vuokratasoja, vajaakäyttöä, merkittävimpiä kehityshankkeita sekä markkinan pitkän aikavälin näkymiä.

13. Ruoholahti

Vakiintunut yritys- ja toimistokeskittymä Länsi-Helsingissä

Ruoholahti on yksi Helsingin vakiintuneimmista toimistoalueista. Alueen kehitys käynnistyi voimakkaasti 1990-luvulla, jolloin entisiä satama- ja teollisuusalueita alettiin muuttaa asumisen, yritystoiminnan ja palveluiden käyttöön. Tänä päivänä Ruoholahti muodostaa yhdessä Jätkäsaaren ja Helsingin keskustan länsiosien kanssa merkittävän yrityskeskittymän, jossa toimii laaja kirjo kotimaisia ja kansainvälisiä yrityksiä.

Ruoholahden vahvuus perustuu tasapainoiseen yhdistelmään saavutettavuutta, modernia rakennuskantaa ja kantakaupungin läheisyyttä. Alue sijaitsee vain muutaman kilometrin päässä Helsingin ydinkeskustasta, mutta tarjoaa monin paikoin suurempia ja tehokkaampia toimitiloja kuin tiiviisti rakennettu keskusta. Tämä on tehnyt siitä houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti keskisuurille ja suurille asiantuntijaorganisaatioille.

Liikenneyhteydet ovat yksi alueen keskeisistä kilpailutekijöistä. Metro, raitiovaunut, bussiliikenne sekä Länsiväylän läheisyys mahdollistavat sujuvan liikkumisen sekä Helsingin keskustaan että Espoon suuntaan. Ruoholahti toimii siten eräänlaisena rajapintana Helsingin ja Espoon toimistomarkkinoiden välillä, mikä laajentaa yritysten käytettävissä olevaa työvoima-aluetta.

Ruoholahden toimistokanta on suurelta osin rakennettu viimeisten kolmen vuosikymmenen aikana. Rakennukset ovat keskimäärin uudempia kuin Helsingin keskustassa, mutta vanhempia kuin esimerkiksi Kalasatamassa tai Keski-Pasilassa. Tämän vuoksi alueella on viime vuosina nähty myös useita peruskorjaus- ja modernisointihankkeita, joiden tavoitteena on säilyttää kiinteistöjen kilpailukyky muuttuvilla toimitilamarkkinoilla.

Yritysrakenteeltaan Ruoholahti on monipuolinen. Alueella toimii muun muassa teknologia-, media-, asiantuntija- ja palvelualojen yrityksiä sekä julkisia organisaatioita. Monipuolinen toimialarakenne on lisännyt alueen vakautta ja vähentänyt riippuvuutta yksittäisten toimialojen suhdannevaihteluista.

Vaikka Ruoholahti ei ole viime vuosina kasvanut yhtä nopeasti kuin Pasila tai Kalasatama, on alue onnistunut säilyttämään asemansa yhtenä Helsingin keskeisistä toimistokeskittymistä. Sen kilpailuetu perustuu ennen kaikkea vakaaseen markkinaan, hyvään saavutettavuuteen sekä toimitilakantaan, joka vastaa edelleen hyvin monien yritysten tarpeita.

Vuoden 2025 lopussa Ruoholahden toimistojen vajaakäyttöaste oli 19,5 prosenttia ja vuokrasopimusten mediaanivuokra noin 29,1 €/m²/kk, eli ydinkeskustan jälkeen pääkaupunkiseudun korkeimpia (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Ruoholahden toimistomarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa käsitellään alueen toimitilakantaa, vuokratasoja, vajaakäyttöä, kehityshankkeita sekä pitkän aikavälin markkinanäkymiä.

14. Keilaniemi

Pääkaupunkiseudun kansainvälisin toimistokeskittymä

Vaikka Keilaniemi sijaitsee hallinnollisesti Espoon puolella, muodostaa se käytännössä erottamattoman osan pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoita. Yritysten sijoittumispäätökset eivät noudata kuntarajoja, vaan perustuvat saavutettavuuteen, toimitilojen laatuun, työvoiman saatavuuteen ja liiketoiminnan tarpeisiin. Tämän vuoksi Keilaniemen kehityksellä on suora vaikutus myös Helsingin toimistomarkkinoihin.

Keilaniemi tunnetaan erityisesti suurten kotimaisten ja kansainvälisten yritysten pääkonttorialueena. Alueelle on vuosikymmenten aikana sijoittunut useita pörssiyhtiöitä, teknologia-alan yrityksiä sekä asiantuntijaorganisaatioita, jotka ovat hyödyntäneet alueen moderneja toimitiloja ja hyviä liikenneyhteyksiä. Samalla Keilaniemi on muodostunut yhdeksi Suomen tärkeimmistä yrityskeskittymistä.

Alueen kilpailukyky perustuu ennen kaikkea korkealaatuiseen toimitilakantaan. Suuri osa toimistorakennuksista on rakennettu tai uudistettu vastaamaan nykyaikaisia käyttäjävaatimuksia, mikä on pitänyt alueen houkuttelevana myös muuttuvassa markkinatilanteessa. Rakennusten energiatehokkuus, muuntojoustavuus ja vastuullisuus ovat nousseet merkittäviksi kilpailutekijöiksi erityisesti kansainvälisten yritysten toimitilapäätöksissä.

Keilaniemen merkitys ulottuu kuitenkin yksittäistä toimistoaluetta laajemmalle. Se toimii vertailukohtana Helsingin alueille erityisesti silloin, kun yritykset arvioivat vaihtoehtoisia sijoittumispaikkoja pääkaupunkiseudulla. Keskusta, Pasila, Ruoholahti ja Keilaniemi kilpailevat osittain samoista vuokralaisista, vaikka niiden kilpailuedut poikkeavat toisistaan.

Helsingin keskusta tarjoaa edelleen poikkeuksellisen yritysverkoston, palvelutarjonnan ja kaupunkimaisen toimintaympäristön. Pasila puolestaan houkuttelee moderneilla toimitiloilla ja erinomaisilla liikenneyhteyksillä. Keilaniemen vahvuus perustuu erityisesti korkeatasoiseen toimistokantaan, pääkonttoriympäristöön sekä läheiseen yhteyteen Otaniemen tutkimus- ja innovaatioympäristöön. Näin ollen alueet täydentävät toisiaan ja muodostavat yhdessä pääkaupunkiseudun tärkeimmän toimistomarkkinan.

Vuoden 2025 lopussa Keilaniemen toimistojen vajaakäyttöaste oli 14,2 prosenttia - merkittävistä osamarkkinoista Pasilan jälkeen matalimpia - ja mediaanivuokra noin 28,9 €/m²/kk (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Keilaniemen kehitystä käsitellään tarkemmin laajemmassa Espoon kaupungin markkina-analyysissä sekä omassa alueanalyysissään, jossa tarkastellaan alueen toimistokantaa, yritysrakennetta, vuokratasoja, kehityshankkeita sekä sen asemaa osana pääkaupunkiseudun kansainvälistä toimistomarkkinaa.

15. Pitäjänmäki

Länsi-Helsingin vakiintunut mutta muutospaineinen työpaikka-alue

Pitäjänmäki on yksi Helsingin merkittävimmistä yritysalueista ja pinta-alaltaan kaupungin laajimpia toimistokeskittymiä. Alue on rakentunut vuosikymmenten aikana vahvaksi työpaikka-alueeksi, jossa toimii laaja joukko teknologia-, teollisuus-, asiantuntija- ja palvelualojen yrityksiä. Toisin kuin Helsingin keskusta tai Pasila, Pitäjänmäen kilpailuetu ei perustu näkyvään sijaintiin tai kantakaupunkimaiseen ympäristöön, vaan laajaan toimitilatarjontaan, hyviin liikenneyhteyksiin ja kilpailukykyiseen kustannustasoon.

Pitäjänmäen kehitys on ollut pitkäjänteistä. Alue on muuttunut vähitellen teollisuuspainotteisesta yritysalueesta monipuoliseksi toimitilakeskittymäksi, jossa tuotanto-, tutkimus-, varasto- ja toimistotilat sijaitsevat usein samalla alueella. Tämä tekee Pitäjänmäestä poikkeavan verrattuna Helsingin kantakaupungin toimistokeskittymiin, joissa yritystoiminta painottuu lähes yksinomaan toimistoihin.

Alueen saavutettavuus perustuu monipuoliseen liikenneverkkoon. Kehä I:n ja Vihdintien läheisyys tarjoavat sujuvat yhteydet eri puolille pääkaupunkiseutua, ja lähijunayhteys yhdistää alueen nopeasti Helsingin keskustaan. Yrityksille tämä tarkoittaa hyvää saavutettavuutta sekä työntekijöiden että tavaraliikenteen näkökulmasta. Erityisesti yrityksille, joiden toiminta edellyttää sekä toimisto- että tuotanto- tai logistiikkatiloja, Pitäjänmäki tarjoaa kilpailukykyisen toimintaympäristön.

Toimistokannan näkökulmasta Pitäjänmäki on monipuolinen. Alueella on eri aikakausina rakennettuja toimistokiinteistöjä, minkä vuoksi tarjolla on toimitiloja hyvin erilaisiin tarpeisiin. Uusien toimistohankkeiden määrä on ollut viime vuosina maltillinen, mutta olemassa olevan rakennuskannan uudistaminen ja käyttötarkoituksen kehittäminen ovat ylläpitäneet alueen kilpailukykyä.

Yritysrakenne on Pitäjänmäessä selvästi monipuolisempi kuin monilla kantakaupungin toimistoalueilla. Alueella toimii suurten asiantuntijaorganisaatioiden lisäksi teknologia-, elektroniikka- ja teollisuusyrityksiä sekä lukuisia pieniä ja keskisuuria yrityksiä. Tämä vähentää riippuvuutta yksittäisten toimialojen kehityksestä ja tekee markkinasta suhteellisen vakaan myös talouden suhdannevaihteluissa.

Pitäjänmäki kilpailee ennen kaikkea yrityksistä, jotka arvostavat toiminnallisuutta ja kustannustehokkuutta. Kaikille organisaatioille ydinkeskustan sijainti ei ole liiketoiminnan kannalta välttämätön, jolloin toimitilojen laatu, pysäköintimahdollisuudet, saavutettavuus autolla sekä toimitilojen joustavuus voivat muodostua ratkaiseviksi tekijöiksi. Tässä suhteessa Pitäjänmäki tarjoaa vaihtoehdon, joka eroaa selvästi keskustan, Pasilan ja Ruoholahden markkinaprofiilista.

Vaikka alue ei ole viime vuosina ollut yhtä näkyvästi esillä kuin uudet toimistokeskittymät, säilyttää se tärkeän asemansa osana Helsingin yritys- ja toimitilamarkkinoita. Sen vahvuus perustuu vakaaseen yrityspohjaan, monipuoliseen toimitilatarjontaan ja pitkään historiaan yhtenä Helsingin keskeisistä työpaikka-alueista.

Haasteet näkyvät myös tunnusluvuissa: vuoden 2025 lopussa Pitäjänmäen toimistojen vajaakäyttöaste, 28,5 prosenttia, oli pääkaupunkiseudun keskeisistä toimisto-osamarkkinoista korkein (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Pitäjänmäen toimistomarkkinoita käsitellään tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa tarkastellaan alueen toimitilakantaa, yritysrakennetta, vuokratasoja, vajaakäyttöä, kehityshankkeita sekä pitkän aikavälin kilpailukykyä.

Pitäjänmäki on Helsingin toimistomarkkinan selkein varoitusmerkki: 28,5 prosentin vajaakäyttö tekee siitä pääkaupunkiseudun haastavimman osamarkkinan ja käyttötarkoituksen muutosten todennäköisimmän kohteen.

16. Herttoniemi

Itä-Helsingin merkittävin toimistokeskittymä

Herttoniemi on yksi Helsingin merkittävimmistä toimisto- ja yritysalueista sekä Itä-Helsingin tärkein toimitilamarkkina. Alue on kehittynyt vuosikymmenten aikana teollisuus- ja varastoalueesta monipuoliseksi yrityskeskittymäksi, jossa toimii laaja joukko asiantuntija-, teknologia-, kaupan ja palvelualojen yrityksiä. Nykyisin Herttoniemi muodostaa tärkeän osan Helsingin monikeskuksista toimistomarkkinaa.

Herttoniemen vahvuus perustuu ennen kaikkea sen sijaintiin. Alue sijaitsee kantakaupungin ja Itä-Helsingin välisessä solmukohdassa, josta on sujuvat yhteydet sekä Helsingin keskustaan että Itäväylän kautta muualle pääkaupunkiseudulle. Metro, bussiliikenne ja kattava tieverkko tekevät alueesta helposti saavutettavan niin työntekijöille kuin asiakkaillekin.

Toimistomarkkinoiden näkökulmasta Herttoniemi tarjoaa vaihtoehdon yrityksille, jotka etsivät keskeistä sijaintia mutta eivät tarvitse kantakaupungin näkyvintä osoitetta. Alueen vuokrataso on ollut perinteisesti kilpailukykyisempi kuin Helsingin keskustassa, mikä on lisännyt sen houkuttelevuutta erityisesti keskisuurille yrityksille sekä organisaatioille, joille toimitilojen kustannustehokkuus on tärkeä osa sijoittumispäätöstä.

Rakennuskanta on monipuolinen ja kuvastaa alueen pitkää kehityshistoriaa. Herttoniemessä sijaitsee eri aikakausina rakennettuja toimisto- ja yrityskiinteistöjä, minkä lisäksi alueella on toteutettu useita peruskorjauksia ja käyttötarkoituksen muutoksia. Tämä on mahdollistanut sen, että alue on pystynyt vastaamaan yritysten muuttuviin toimitilatarpeisiin ilman yhtä voimakasta uudisrakentamisen vaihetta kuin esimerkiksi Pasilassa tai Kalasatamassa.

Yritysrakenne on Herttoniemessä monipuolinen. Alueella toimii asiantuntijayritysten lisäksi muun muassa tukku- ja vähittäiskaupan toimijoita, teknologia-alan yrityksiä sekä erilaisia palveluorganisaatioita. Monipuolinen toimialarakenne lisää markkinan vakautta ja vähentää riippuvuutta yksittäisten toimialojen kehityksestä.

Herttoniemen kilpailuasemaan vaikuttaa myös Itä-Helsingin väestönkasvu ja alueen jatkuva kehittyminen. Laajenevat asuinalueet kasvattavat työvoimapohjaa ja lisäävät palveluiden kysyntää, mikä vahvistaa myös yritystoiminnan toimintaedellytyksiä. Samalla alue toimii tärkeänä yrityskeskittymänä koko itäisen Helsingin näkökulmasta.

Vaikka Herttoniemi ei kilpaile suoranaisesti Helsingin keskustan tai Pasilan kanssa kaikkein korkeimman profiilin toimistohankkeista, sillä on selkeä asema osana pääkaupungin toimitilamarkkinoita. Sen kilpailukyky perustuu hyvään saavutettavuuteen, monipuoliseen toimitilatarjontaan ja kilpailukykyiseen kustannustasoon. Nämä tekijät tekevät alueesta houkuttelevan vaihtoehdon erityisesti yrityksille, jotka arvostavat toimivia yhteyksiä ja tehokkaita toimitilaratkaisuja.

Herttoniemen toimistomarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa käsitellään alueen toimitilakantaa, yritysrakennetta, vuokratasoja, vajaakäyttöä, kehityshankkeita sekä pitkän aikavälin markkinanäkymiä.

17. Meilahti

Tutkimuksen, terveydenhuollon ja asiantuntijaorganisaatioiden keskittymä

Meilahti poikkeaa useimmista Helsingin toimistoalueista. Alueen merkitys ei perustu ensisijaisesti perinteiseen toimistomarkkinaan, vaan terveydenhuollon, tutkimuksen, korkeakoulutuksen ja julkisten organisaatioiden muodostamaan kokonaisuuteen. Tämän vuoksi Meilahtea voidaan pitää erikoistuneena toimitilamarkkinana, jonka kehitystä ohjaavat osittain erilaiset tekijät kuin muilla Helsingin toimistoalueilla.

Alueen tunnetuin kokonaisuus muodostuu sairaala- ja tutkimusympäristöstä, jonka ympärille on vuosikymmenten aikana sijoittunut laaja joukko tutkimuslaitoksia, terveysalan yrityksiä, lääketeollisuuden toimijoita sekä erilaisia asiantuntijaorganisaatioita. Julkisen ja yksityisen sektorin läheinen yhteistyö on synnyttänyt keskittymän, jolla on merkittävä asema koko Suomen tutkimus- ja innovaatiotoiminnassa.

Meilahden kilpailuetu perustuu ennen kaikkea osaamisen keskittymiseen. Alueelle sijoittuvat organisaatiot hyötyvät läheisestä yhteistyöstä tutkimuslaitosten, yliopistojen, sairaaloiden ja yritysten välillä. Tällaiset osaamiskeskittymät ovat kansainvälisesti tunnistettuja kilpailutekijöitä, sillä ne mahdollistavat tiedon, työvoiman ja uusien innovaatioiden tehokkaan liikkumisen eri toimijoiden välillä.

Saavutettavuus tukee alueen asemaa. Meilahti sijaitsee lähellä Helsingin keskustaa, ja alueelle on hyvät joukkoliikenneyhteydet eri puolilta pääkaupunkiseutua. Lisäksi käynnissä olevat joukkoliikenteen kehittämishankkeet parantavat alueen saavutettavuutta edelleen tulevina vuosina. Hyvät yhteydet ovat erityisen tärkeitä alueella, jossa liikkuu päivittäin suuri määrä työntekijöitä, opiskelijoita, potilaita ja yhteistyökumppaneita.

Toimitilamarkkinoiden näkökulmasta Meilahden rakennuskanta on monipuolinen. Alueella sijaitsee tutkimus- ja laboratoriotilojen lisäksi perinteisiä toimistorakennuksia sekä hallinto- ja opetuskäyttöön tarkoitettuja kiinteistöjä. Tämä erottaa Meilahden useimmista Helsingin toimistoalueista, joiden rakennuskanta koostuu pääasiassa tavanomaisista toimistokiinteistöistä.

Meilahden markkinan kehitykseen vaikuttavat ennen kaikkea terveydenhuollon, tutkimuksen ja korkeakoulutuksen investoinnit. Yritysten sijoittumispäätöksissä keskeisiä tekijöitä eivät ole pelkästään vuokratasot tai toimitilojen ominaisuudet, vaan myös mahdollisuus toimia osana laajempaa tutkimus- ja innovaatioympäristöä. Tämä tekee Meilahdesta markkina-alueen, jonka kilpailukyky rakentuu pitkälti osaamispääoman ympärille.

Meilahden toimitilamarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa käsitellään alueen yritysrakennetta, toimitilakantaa, kehityshankkeita sekä tutkimus- ja terveysalan vaikutusta kiinteistömarkkinoiden pitkän aikavälin kehitykseen.

18. Lauttasaari

Merellinen toimistoalue Helsingin ja Espoon välissä

Lauttasaari muodostaa omanlaisensa osan Helsingin toimistomarkkinaa. Alue ei kilpaile toimistotilojen määrällä keskustan, Pasilan tai Pitäjänmäen kanssa, mutta sen sijainti Helsingin kantakaupungin ja Keilaniemen välissä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon monille yrityksille. Lauttasaaren vahvuus perustuu ennen kaikkea hyvään saavutettavuuteen, korkeaan asuinympäristön laatuun sekä läheiseen yhteyteen pääkaupunkiseudun merkittävimpiin yrityskeskittymiin.

Lauttasaaren toimitilamarkkina on rakentunut vaiheittain. Alueella toimii useita toimistorakennuksia erityisesti Länsiväylän varrella, mutta yritystoiminta on selvästi pienemmässä roolissa kuin monilla Helsingin varsinaisilla toimistoalueilla. Samalla alueen voimakas asuntorakentaminen on muuttanut Lauttasaaren luonnetta entistä enemmän asumisen ja palveluiden kaupunginosaksi.

Yritysten näkökulmasta Lauttasaaren kilpailuetu liittyy erityisesti sijaintiin. Länsimetro yhdistää alueen nopeasti sekä Helsingin keskustaan että Keilaniemeen, minkä lisäksi Länsiväylä tarjoaa sujuvat yhteydet autoliikenteelle. Tämä mahdollistaa sen, että yritykset voivat toimia osana pääkaupunkiseudun laajempaa työmarkkina-aluetta ilman sijaintia kaikkein vilkkaimmissa toimistokeskittymissä.

Rakennuskanta on monipuolinen ja koostuu eri aikakausina valmistuneista toimisto- ja liikerakennuksista. Osa kiinteistöistä on peruskorjattu vastaamaan nykyisiä käyttäjävaatimuksia, kun taas osa rakennuskannasta tarjoaa edelleen kehityspotentiaalia tuleville vuosille. Alueen rajallinen tonttitarjonta tarkoittaa kuitenkin sitä, että merkittävä kasvu perustuu todennäköisemmin olemassa olevan rakennuskannan kehittämiseen kuin laajaan uudisrakentamiseen.

Lauttasaari houkuttelee erityisesti yrityksiä, jotka arvostavat keskeistä sijaintia, hyviä liikenneyhteyksiä ja rauhallisempaa toimintaympäristöä kuin Helsingin ydinkeskusta. Samalla alue hyötyy läheisyydestään Ruoholahteen ja Keilaniemeen, joiden yritysmarkkinat täydentävät Lauttasaaren asemaa osana pääkaupunkiseudun toimitilaverkostoa.

Lauttasaaren toimitilamarkkinoita käsitellään tarkemmin omassa alueanalyysissaan, jossa tarkastellaan alueen toimitilakantaa, yritysrakennetta, kehityshankkeita sekä markkinan pitkän aikavälin kehitysnäkymiä.

19. Helsingin toimistomarkkinoiden alueellinen vertailu

Monikeskuksinen markkina tarjoaa vaihtoehtoja erilaisiin tarpeisiin

Helsingin toimistomarkkina on muuttunut viimeisten kahden vuosikymmenen aikana yhämonikeskuksisemmaksi. Aiemmin yritysten sijoittuminen painottui selvästi Helsingin keskustaan, mutta uusien yritysalueiden rakentuminen, muuttuneet toimitilatarpeet sekä joukkoliikenteen kehittyminen ovat laajentaneet yritysten sijoittumisvaihtoehtoja merkittävästi. Nykyisin pääkaupungin toimistomarkkina muodostuu useista vahvoista alueista, joilla jokaisella on oma markkinaprofiilinsa.

Alla oleva taulukko kokoaa keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäytön ja mediaanivuokran vuoden 2025 lopussa, matalimmasta korkeimpaan vajaakäyttöön järjestettynä.

Helsingin keskusta säilyttää asemansa Suomen tärkeimpänä toimistokeskittymänä. Sen vahvuuksia ovat laaja yritysverkosto, poikkeuksellisen hyvä saavutettavuus, monipuolinen palvelutarjonta sekä korkea tunnettuus yritysten ja sijoittajien keskuudessa. Keskusta houkuttelee erityisesti pääkonttoreita, finanssialan toimijoita sekä muita asiantuntijaorganisaatioita, joille sijainnilla ja näkyvyydellä on suuri merkitys.

Pasila edustaa puolestaan Helsingin modernia toimistomarkkinaa. Alueen kilpailukyky perustuu uusiin toimitiloihin, erinomaisiin liikenneyhteyksiin sekä laajoihin kaupunkikehityshankkeisiin. Pasilan merkitys on kasvanut nopeasti, ja siitä on muodostunut yksi keskustan tärkeimmistä vaihtoehdoista erityisesti suurille yrityksille ja julkisille organisaatioille.

Vallila, Ruoholahti ja Kalasatama sijoittuvat markkinassa näiden kahden väliin. Ne tarjoavat yrityksille kantakaupunkimaisen sijainnin, mutta niiden kilpailuedut rakentuvat hieman eri lähtökohdista. Vallila tunnetaan monipuolisesta yritysrakenteestaan ja pitkästä toimistohistoriastaan, Ruoholahti vakaasta yritysympäristöstään ja Kalasatama modernista rakennuskannastaan sekä voimakkaasta kaupunkikehityksestään.

Pitäjänmäki ja Herttoniemi muodostavat puolestaan tärkeän vaihtoehdon yrityksille, joiden toimitilatarpeissa korostuvat toiminnallisuus, saavutettavuus ja kustannustehokkuus. Molemmilla alueilla on pitkä historia yritystoiminnan sijoittumisalueina, ja ne täydentävät Helsingin toimistomarkkinaa tarjoamalla toimitilaratkaisuja, jotka poikkeavat kantakaupungin tiiviistä kaupunkirakenteesta.

Meilahti eroaa muista alueista selvästi. Sen toimitilamarkkina rakentuu tutkimuksen, terveydenhuollon ja korkeakoulutuksen ympärille, minkä vuoksi alueen kehitystä ohjaavat osittain erilaiset tekijät kuin perinteisillä toimistoalueilla. Lauttasaari puolestaan tarjoaa pienemmän mutta vakiintuneen vaihtoehdon yrityksille, jotka arvostavat hyvää saavutettavuutta sekä läheisyyttä sekä Helsingin keskustaan että Espoon yrityskeskittymiin.

Helsingin toimistomarkkinoita ei voida tarkastella myöskään irrallaan muusta pääkaupunkiseudusta. Erityisesti Keilaniemi muodostaa yhdessä Helsingin keskeisten toimistoalueiden kanssa yhtenäisen markkinan, jossa yritykset vertailevat eri sijaintivaihtoehtoja samoilla perusteilla. Kuntarajalla on yritysten näkökulmasta usein huomattavasti pienempi merkitys kuin toimitilojen laadulla, saavutettavuudella ja kokonaiskustannuksilla.

Juuri tämä monipuolisuus on yksi Helsingin toimistomarkkinoiden keskeisimmistä vahvuuksista. Kaupunki tarjoaa vaihtoehtoja hyvin erilaisille yrityksille aina kansainvälisten konsernien pääkonttoreista kasvuyrityksiin, tutkimusorganisaatioihin ja pienempiin asiantuntijayrityksiin. Samalla eri alueiden erikoistuminen vähentää suoraa kilpailua ja mahdollistaa sen, että yritykset voivat valita toimintansa kannalta tarkoituksenmukaisimman sijainnin.

Erillisissä aluekohtaisissa analyyseissa tarkastellaan kutakin toimistokeskittymää huomattavasti yksityiskohtaisemmin. Näissä raporteissa käsitellään muun muassa alueiden toimitilakantaa, vuokratasoja, vajaakäyttöä, yritysrakennetta, investointeja sekä pitkän aikavälin markkinanäkymiä. Pääraportin tavoitteena on muodostaa kokonaiskuva Helsingin toimistomarkkinoista, kun taas aluekohtaiset analyysit syventävät tarkastelua yksittäisten markkinoiden erityispiirteisiin.

20. Helsingin liiketilamarkkina

Kulutuksen muutokset muokkaavat liiketilojen kysyntää

• Helsingin liiketilojen avainluvut 2025:
• Liiketilojen käyttöaste 92 %
• Kauppakeskukset 96,3 %
• Ydinkeskustan prime-vuokra 100-110 €/m²/kk
• Lähde: KTI

Liiketilat muodostavat toimistojen ohella yhden Helsingin kaupallisen kiinteistömarkkinan tärkeimmistä osaalueista. Vaikka verkkokaupan kasvu, kulutuskäyttäytymisen muutokset ja koronapandemia ovat muuttaneet vähittäiskaupan toimintaympäristöä merkittävästi, säilyy Helsinki edelleen Suomen tärkeimpänä liiketilamarkkinana. Kaupungin suuri väestöpohja, matkailu, työpaikkakeskittymät ja ostovoima ylläpitävät liiketilojen kysyntää myös muuttuvassa markkinatilanteessa.

Liiketilamarkkinoiden kehitystä ei voida tarkastella pelkästään vähittäiskaupan näkökulmasta. Merkittävä osa liiketiloista on ravintoloiden, kahviloiden, palveluyritysten, hyvinvointipalveluiden ja muiden kuluttajapalveluiden käytössä. Viime vuosina palveluiden osuus liiketilojen käyttäjinä on kasvanut samalla, kun osa perinteisestä vähittäiskaupasta on siirtynyt verkkoon. Tämä kehitys on muuttanut liiketilojen kysyntärakennetta erityisesti kantakaupungissa.

Helsingin keskusta muodostaa edelleen Suomen tärkeimmän liiketilamarkkinan. Alueen kilpailukyky perustuu ennen kaikkea suureen asiakasvirtaan, joka muodostuu asukkaista, toimistotyöntekijöistä, matkailijoista sekä joukkoliikenteen käyttäjistä. Keskustan liiketilojen kysyntä on siten riippuvainen useista eri asiakasryhmistä, mikä tekee markkinasta monipuolisemman kuin monilla muilla alueilla.

Koronapandemia vaikutti keskustan liiketilamarkkinoihin voimakkaasti, kun etätyö vähensi päivittäistä asiointia keskustassa ja matkailu pysähtyi lähes kokonaan. Tämä näkyi erityisesti ravintoloiden, erikoiskaupan ja palveluyritysten toimintaedellytyksissä. Pandemian jälkeen asiakasvirrat ovat kuitenkin vähitellen palautuneet, vaikka kulutuskäyttäytyminen ei ole kaikilta osin palannut pandemiaa edeltäneelle tasolle (Helsingin Sanomat, 28.5.2025).

Samaan aikaan Helsingin liiketilamarkkina on hajautunut aiempaa useampaan vahvaan keskukseen. Kauppakeskukset, kuten Tripla, Redi, Itis ja Kamppi, ovat kasvattaneet merkitystään sekä vähittäiskaupan että palveluiden sijoittumispaikkoina. Ne tarjoavat yrityksille suuria asiakasvirtoja, säältä suojatun toimintaympäristön sekä monipuolisen palvelukokonaisuuden, mikä on lisännyt niiden kilpailukykyä suhteessa perinteisiin kivijalkaliiketiloihin.

Vähittäiskaupan haasteista huolimatta liiketilojen käyttöasteet ovat pysyneet vahvoina. Syyskuussa 2025 koko pääkaupunkiseudun liiketilojen käyttöaste oli hieman yli 92 prosenttia, suurten kauppakeskusten 96,3 prosenttia ja Helsingin ydinkeskustan liiketilojen noin 94 prosenttia. Ydinkeskustan prime-liiketilan vuokranoteeraukset ovat viimeisimmissä kyselyissä liikkuneet 100-110 eurossa neliöltä, kun huipputaso oli noin 130 euroa vuonna 2012 (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Verkkokaupan kasvu on ollut yksi merkittävimmistä liiketilamarkkinoita muuttaneista tekijöistä. Vaikutukset eivät kuitenkaan ole kohdistuneet kaikkiin liiketiloihin samalla tavalla. Erityisesti päivittäistavarakauppa, ravintolat, hyvinvointipalvelut ja monet henkilökohtaiset palvelut ovat säilyttäneet asemansa fyysisissä liiketiloissa, kun taas osa erikoiskaupasta on siirtänyt yhä suuremman osan myynnistään digitaalisiin kanaviin. Tämä on lisännyt tarvetta kehittää liiketiloja elämyksellisemmiksi ja palvelupainotteisemmiksi.

Yritysten näkökulmasta sijainnin merkitys ei ole vähentynyt, mutta sen sisältö on muuttunut. Pelkkä vilkas ostoskatu ei enää yksin takaa menestystä, vaan liiketilan ympärillä olevan asiakaspohjan, saavutettavuuden ja muiden palveluiden muodostama kokonaisuus on noussut entistä tärkeämmäksi kilpailutekijäksi. Samalla liiketilojen suunnittelussa korostuvat muuntojoustavuus ja mahdollisuus yhdistää fyysinen asiointi digitaalisiin palveluihin.

Helsingin liiketilamarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa markkina-analyysissaan, jossa käsitellään keskustan ja muiden kaupallisten alueiden kehitystä, liiketilojen vuokratasoja, vajaakäyttöä, kulutuskäyttäytymisen muutoksia sekä vähittäiskaupan pitkän aikavälin näkymiä.

21. Helsingin logistiikka- ja varastomarkkina

Satamakaupunki luo perustan logistiikkamarkkinoille

• Avainluvut 2025:
• Logistiikkavuokra ~10 €/m²/kk (yläkvartiili ~12)
• Aviapolis prime yield 6,1 %
• Lähde: KTI / Rakli-KTI

Vaikka Helsingin kaupallinen kiinteistömarkkina tunnetaan ennen kaikkea toimistoista ja liiketiloista, on logistiikka- ja varastokiinteistöillä tärkeä rooli kaupungin elinkeinoelämässä. Helsingin asema Suomen suurimpana kulutuskeskuksena sekä maan merkittävimpänä tuontisatamana synnyttää jatkuvaa kysyntää logistiikka-, terminaali- ja varastotiloille. Samalla kaupungin tiivis kaupunkirakenne asettaa logistiikkakiinteistöjen kehittämiselle erilaisia reunaehtoja kuin muualla Suomessa.

Helsingin logistiikkamarkkinoita ohjaa ennen kaikkea kaupungin asema kulutuksen keskittymänä. Suuri väestöpohja, korkea ostovoima ja laaja yrityskanta luovat jatkuvan tarpeen tavaroiden jakelulle, varastoinnille ja kuljetuksille. Logistiikkakiinteistöjen merkitys korostuu erityisesti päivittäistavarakaupassa, verkkokaupassa sekä yritysten toimitusketjuissa, joissa toimitusnopeudesta on tullut yhä tärkeämpi kilpailutekijä.

Helsingin Satamalla on keskeinen asema koko Suomen logistiikkajärjestelmässä. Erityisesti Vuosaaren satama toimii merkittävänä kansainvälisen tavaraliikenteen solmukohtana, jonka kautta kulkee huomattava osa Suomen ulkomaankaupasta. Sataman ympärille on muodostunut logistiikka- ja varastotoimintoja, jotka hyödyntävät suoria yhteyksiä merikuljetuksiin sekä valtakunnalliseen tie- ja rataverkkoon. (Helsingin Satama, 2025)

Kaupungin sisällä logistiikkatoiminnot ovat keskittyneet erityisesti alueille, joilla on hyvät yhteydet pääväylille. Esimerkiksi Tattarisuo, Konala, Pitäjänmäki ja Vuosaari muodostavat merkittäviä yritysalueita, joissa logistiikka-, varasto- ja tuotantotilat sijaitsevat usein rinnakkain. Näillä alueilla toimitilojen käyttötarkoitukset ovat monipuolisempia kuin kantakaupungin puhtaasti toimistopainotteisilla alueilla.

Verkkokaupan kasvu on muuttanut logistiikkakiinteistöjen kysyntää merkittävästi. Aikaisemmin logistiikka perustui pitkälti suuriin alueellisiin varastoihin, mutta nykyisin yhä suurempi merkitys on niin sanotulla viimeisen kilometrin logistiikalla. Yritykset pyrkivät sijoittamaan jakelutoimintojaan mahdollisimman lähelle asiakkaita, jotta toimitusajat voidaan pitää lyhyinä ja kuljetuskustannukset hallinnassa. Helsingissä tämä lisää kysyntää myös pienemmille jakelu- ja varastotiloille kaupunkirakenteen läheisyydessä.

Toisaalta logistiikkamarkkinoiden kasvua rajoittaa vapaan maa-alueen niukkuus. Helsingin rajallinen tonttitarjonta sekä kilpailevat maankäyttötarpeet tarkoittavat, että uudet logistiikkahankkeet sijoittuvat yhä useammin kaupungin ulkopuolelle erityisesti Vantaan, Tuusulan, Keravan ja Sipoon suuntaan. Näillä alueilla on tarjolla suurempia tontteja, paremmat laajentumismahdollisuudet sekä suorat yhteydet valtakunnalliseen liikenneverkkoon.

Tästä huolimatta Helsingin oma logistiikkamarkkina säilyttää strategisen merkityksensä. Kaupunki toimii pääkaupunkiseudun suurimpana kulutuskeskuksena, minkä vuoksi kaikkia logistiikkatoimintoja ei voida siirtää kauemmas asiakaskunnasta. Erityisesti päivittäistavarakaupan, ravintoloiden, rakennusalan ja verkkokaupan jakeluketjut tarvitsevat edelleen toimitiloja lähellä kaupungin keskustaa ja suuria asuinalueita.

KTI:n vuokratietokannassa pääkaupunkiseudun logistiikkatilan neliövuokrien keskiarvo on viime vuosina noussut noin 10 euroon ja yläkvartiili vajaaseen 12 euroon neliöltä kuukaudessa. Sektorin tuottovaatimus on muita toimitilasektoreita korkeampi. Koska logistiikkamarkkina toimii koko pääkaupunkiseudun laajuisena, Vantaan Aviapoliksesta raportoitua lukua voidaan pitää suuntaa-antavana vertailukohtana myös Helsingille: tuotannollisen kiinteistön nettotuottovaatimus oli siellä syksyllä 2025 noin 6,1 prosenttia (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Helsingin logistiikka- ja varastomarkkinoita käsitellään tarkemmin omassa markkina-analyysissaan, jossa tarkastellaan alueellista toimitilatarjontaa, vuokratasoja, investointeja, Vuosaaren sataman vaikutusta sekä logistiikkakiinteistöjen pitkän aikavälin kehitysnäkymiä.

22. Tuotanto- ja teollisuuskiinteistöt

Muuttuva teollisuusrakenne muokkaa toimitilakysyntää

Tuotanto- ja teollisuuskiinteistöt muodostavat tärkeän, mutta usein vähemmälle huomiolle jäävän osan Helsingin kaupallista kiinteistömarkkinaa. Vaikka raskaan teollisuuden merkitys kaupungissa on vähentynyt pitkällä aikavälillä, toimii Helsingissä edelleen suuri määrä yrityksiä, jotka tarvitsevat tuotanto-, kokoonpano-, tutkimus-, huolto- ja varastotiloja. Samalla teollisuusalueiden rooli on muuttunut yhä monipuolisemmaksi, kun perinteisen tuotannon rinnalle on sijoittunut teknologia-, tutkimus- ja palveluyrityksiä.

Helsingin teollisuuskiinteistöt sijaitsevat pääosin kaupungin reuna-alueilla, joissa maankäyttö mahdollistaa laajemmat tontit ja raskaamman liikenteen. Merkittävimpiä yritys- ja teollisuusalueita ovat muun muassa Pitäjänmäki, Konala, Tattarisuo, Herttoniemi sekä Vuosaari. Näillä alueilla toimii sekä suuria kansainvälisiä yrityksiä että pieniä ja keskisuuria kotimaisia toimijoita, joiden toimitilatarpeet vaihtelevat huomattavasti.

Teollisuuskiinteistöjen kysyntä on muuttunut viime vuosikymmeninä. Perinteinen valmistava teollisuus on vähentynyt, kun taas tutkimus-, tuotekehitys- ja korkean jalostusasteen tuotanto ovat kasvattaneet merkitystään. Tämä näkyy myös toimitilojen vaatimuksissa. Yritykset tarvitsevat yhä useammin kiinteistöjä, joissa voidaan yhdistää tuotanto, toimistot, laboratoriot, näyttelytilat ja varastointi saman katon alle.

Kaupunkiympäristön tiivistyminen vaikuttaa myös teollisuusalueiden tulevaisuuteen. Osa entisistä teollisuusalueista on viime vuosikymmeninä muuttunut asumisen, palveluiden ja toimistojen käyttöön, mikä on vähentänyt tuotantoon soveltuvien tonttien määrää erityisesti kantakaupungin läheisyydessä. Samalla jäljelle jääneiden yritysalueiden merkitys on kasvanut, sillä uusien teollisuusalueiden rakentaminen Helsingin sisällä on rajallisten maa-alueiden vuoksi haastavaa.

Yritysten näkökulmasta sijainnilla on edelleen suuri merkitys. Hyvät yhteydet pääväylille, satamaan ja lentoasemalle ovat keskeisiä kilpailutekijöitä erityisesti yrityksille, joiden toiminta perustuu tehokkaisiin toimitusketjuihin. Tästä syystä Helsingin teollisuusmarkkinoita on tarkasteltava osana laajempaa pääkaupunkiseudun yritysaluetta, jossa myös Vantaan ja muiden kehyskuntien yritysalueilla on merkittävä rooli.

Vastuullisuus ja energiatehokkuus muuttavat myös tuotanto- ja teollisuuskiinteistöjä. Yritykset investoivat aiempaa enemmän energiatehokkaisiin rakennuksiin, uusiutuvaan energiaan ja vähäpäästöisiin tuotantoratkaisuihin. Samaan aikaan kiinteistöjen tekniset vaatimukset kasvavat muun muassa sähköistyvän liikenteen, automaation ja digitalisaation seurauksena.

Vaikka tuotanto- ja teollisuuskiinteistöt eivät näy yhtä voimakkaasti julkisessa keskustelussa kuin toimistot tai liiketilat, muodostavat ne merkittävän osan Helsingin elinkeinoelämän infrastruktuuria. Ilman toimivia yritysalueita myös monet palvelu-, teknologia- ja logistiikka-alojen yritykset kohtaisivat merkittäviä toiminnallisia haasteita.

Helsingin tuotanto- ja teollisuuskiinteistömarkkinoita käsitellään tarkemmin omassa markkinaanalyysissaan, jossa tarkastellaan yritysalueiden kehitystä, toimitilatarjontaa, investointeja, käyttötarkoituksen muutoksia sekä pitkän aikavälin markkinanäkymiä.

23. Hotellimarkkina

Matkailu, liikematkustus ja tapahtumat tukevat kysyntää

Hotellit muodostavat tärkeän osan Helsingin kaupallista kiinteistömarkkinaa. Vaikka hotellikiinteistöt eroavat käyttötarkoitukseltaan toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöistä, vaikuttavat niiden kehitykseen pitkälti samat taloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, investoinnit, kulutus, matkailu ja yritysten aktiivisuus. Samalla hotellimarkkinan kehitys toimii usein hyvänä indikaattorina kaupungin yleisestä elinvoimasta.

Helsinki on Suomen merkittävin matkailu- ja liikematkustuskohde. Kaupunki toimii maan hallinnollisena keskuksena, kansainvälisten yritysten toimintaympäristönä sekä tärkeimpänä tapahtuma- ja kongressikaupunkina. Näiden tekijöiden vuoksi hotellien asiakaskunta muodostuu sekä kotimaisista että kansainvälisistä vapaa-ajan matkailijoista, liikematkustajista ja tapahtumavierailijoista.

Hotellimarkkina keskittyy voimakkaasti Helsingin keskustaan. Keskusta tarjoaa parhaat joukkoliikenneyhteydet, laajimman palvelutarjonnan sekä läheisyyden merkittävimpiin nähtävyyksiin, kulttuurikohteisiin ja yrityskeskittymiin. Tästä syystä suuri osa uusista hotellihankkeista on toteutettu joko keskustaan tai sen välittömään läheisyyteen. Hotelleja löytyy Helsingissä myös muilta alueilta kuten Jätkäsaaresta ja Pasilasta.

Koronapandemia vaikutti hotellimarkkinoihin poikkeuksellisen voimakkaasti. Kansainvälisen matkailun lähes täydellinen pysähtyminen sekä liikematkustuksen voimakas väheneminen laskivat käyttöasteita merkittävästi vuosina 2020 ja 2021. Markkina on kuitenkin toipunut vähitellen matkailun palautuessa ja tapahtumien käynnistyttyä uudelleen. Erityisesti kansainvälisen matkailun kehityksellä on edelleen suuri merkitys Helsingin hotellimarkkinoiden pitkän aikavälin kasvulle.

Hotellikiinteistöjen kehitykseen vaikuttavat myös kaupungin suuret tapahtumat. Messut, kongressit, urheilutapahtumat ja kulttuuritapahtumat lisäävät majoituskysyntää ja vahvistavat Helsingin asemaa kansainvälisenä tapahtumakaupunkina. Samalla ne tukevat myös keskustan ravintoloiden, vähittäiskaupan ja muiden palveluyritysten toimintaa, mikä korostaa eri kiinteistösegmenttien välistä yhteyttä.

Sijoittajien näkökulmasta hotellikiinteistöt muodostavat oman omaisuusluokkansa, jonka kehitys poikkeaa osittain muista kaupallisista kiinteistöistä. Hotellien arvoon vaikuttavat kiinteistön sijainnin lisäksi erityisesti käyttöaste, keskihuonehinta, operaattorin liiketoiminta sekä matkailumarkkinoiden yleinen kehitys. Tämän vuoksi hotellikiinteistöjen analysointi edellyttää kiinteistömarkkinoiden lisäksi matkailu- ja palvelualan kehityksen ymmärtämistä.

Helsingin hotellimarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa markkina-analyysissaan, jossa käsitellään hotellitarjontaa, käyttöasteita, investointeja, matkailun kehitystä sekä hotellikiinteistöjen pitkän aikavälin markkinanäkymiä.

24. Helsingin kiinteistöinvestointimarkkina

Suomen tärkein kiinteistösijoitusmarkkina

• Avainluvut 2025:
• Transaktiot koko Suomi 4,4 mrd €
• Transaktiot pääkaupunkiseutu 2,2 mrd € (~50 %)
• Toimistojen osuus ~10 %
• Prime yield (toimisto) 5,5 %
• Lähde: KTI

Helsinki on Suomen merkittävin kiinteistöinvestointimarkkina. Valtaosa kotimaisista ja kansainvälisistä kiinteistösijoittajista pitää pääkaupunkiseutua ensisijaisena sijoituskohteenaan, ja erityisesti Helsingin kaupalliset kiinteistöt muodostavat markkinan, johon kohdistuu suurin osa institutionaalisesta sijoituskysynnästä. Kaupungin asema perustuu sen taloudelliseen kokoon, väestönkasvuun, yrityskeskittymiin sekä markkinan suhteellisen hyvään likviditeettiin verrattuna muihin Suomen kaupunkeihin.

Kiinteistöinvestointimarkkina eroaa käyttäjämarkkinasta. Toimistojen, liiketilojen tai logistiikkakiinteistöjen vuokramarkkinat kuvaavat tilojen kysyntää ja tarjontaa, kun taas investointimarkkina kuvaa itse kiinteistöjen omistajien vaihtumista sekä sijoittajien tuottovaatimuksia. Vaikka nämä markkinat liittyvät toisiinsa, ne eivät aina kehity samaan suuntaan. Toimitilojen käyttöaste voi säilyä hyvänä samaan aikaan, kun sijoittajien tuottovaatimukset muuttuvat korkotason tai rahoitusmarkkinoiden kehityksen seurauksena.

Viime vuosien merkittävin muutos kiinteistöinvestointimarkkinoilla on ollut korkotason nopea nousu. Useiden vuosien ajan poikkeuksellisen matala korkotaso tuki kiinteistöjen arvostuksia ja lisäsi sijoittajien kiinnostusta erityisesti vakaita kassavirtoja tuottaviin kohteisiin. Korkojen noustua sijoittajien tuottovaatimukset ovat kasvaneet, mikä on laskenut kiinteistöjen markkina-arvoja erityisesti niissä segmenteissä, joissa vuokrakasvu ei ole riittänyt kompensoimaan muuttunutta rahoitusympäristöä. (SEB, Nordic Outlook; Nordea Economic Outlook.)

Markkinatilanne on samalla muuttanut sijoittajien käyttäytymistä. Kauppamäärät ovat monin paikoin vähentyneet, kun ostajien ja myyjien näkemykset kiinteistöjen käyvästä arvosta eivät ole aina kohdanneet. Tämä on ollut nähtävissä koko Euroopassa, eikä kehitys ole rajoittunut Suomen markkinoihin. Helsingissä kiinnostus laadukkaisiin kohteisiin on kuitenkin säilynyt selvästi vahvempana kuin monilla pienemmillä markkinoilla, mikä kertoo kaupungin asemasta sijoituskohteena.

Konkreettisesti koko Suomen kiinteistökauppojen volyymi nousi vuonna 2025 noin 4,4 miljardiin euroon eli lähes kaksinkertaistui edellisvuoden ennätysmatalasta tasosta ja pääkaupunkiseudun osuus tästä oli noin puolet, 2,2 miljardia euroa. Toimistokiinteistöjen osuus koko kauppavolyymistä jäi kuitenkin edelleen matalaksi, noin 10 prosenttiin, kun taas yhteiskunta- ja asuntokiinteistöt vastasivat yhdessä yli puolta volyymistä (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Kiinnostus kohdistuu erityisesti niin sanottuihin prime-kiinteistöihin. Näillä tarkoitetaan parhailla sijainneilla sijaitsevia, korkeatasoisia ja pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla vuokrattuja kiinteistöjä. Helsingin keskustan toimistot, keskeiset liikekiinteistöt sekä laadukkaat logistiikkakohteet muodostavat edelleen markkinan, jossa kansainväliset sijoittajat ovat aktiivisimpia. Myös uudet, energiatehokkaat rakennukset kiinnostavat sijoittajia aiempaa enemmän vastuullisuusvaatimusten kiristyessä.

Samalla markkina on muuttunut aiempaa valikoivammaksi. Vanhemmat toimistokiinteistöt, joiden sijainti tai tekninen taso ei enää vastaa käyttäjien tarpeita, kohtaavat aiempaa suurempia haasteita. Monissa tapauksissa niiden arvo perustuu tulevaisuudessa enemmän kehityspotentiaaliin kuin nykyiseen käyttöön. Tämä on lisännyt kiinnostusta käyttötarkoituksen muutoksiin, peruskorjauksiin ja laajoihin uudistushankkeisiin erityisesti kantakaupungin vanhemmassa rakennuskannassa.

Pitkällä aikavälillä Helsingin asemaa tukevat samat tekijät kuin koko kaupungin kiinteistömarkkinoita. Väestönkasvu, taloudellisen toiminnan keskittyminen, korkea koulutustaso sekä pääkaupunkiseudun asema Suomen tärkeimpänä yritys- ja työmarkkina-alueena luovat perustan kiinteistökysynnälle myös tulevaisuudessa. Vaikka markkinoilla esiintyy suhdannevaihteluita, ovat juuri nämä rakenteelliset tekijät syy siihen, miksi Helsinki säilyttää asemansa kotimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan keskipisteenä.

Helsingin investointimarkkinoita tarkastellaan tarkemmin omassa analyysissaan, jossa käsitellään transaktiovolyymien kehitystä, sijoittajarakennetta, tuottovaatimuksia, markkina-arvojen muutoksia sekä eri kiinteistösegmenttien sijoitusnäkymiä.

25. Helsingin kiinteistömarkkinoiden tulevaisuuden näkymät

Rakenteelliset muutokset määrittävät seuraavan vuosikymmenen kehitystä

Helsingin kiinteistömarkkinoiden kehitystä ohjaavat tulevina vuosina useat samanaikaiset rakenteelliset muutokset. Osa niistä liittyy talouden suhdannevaihteluihin, kuten korkotasoon ja investointiympäristöön, kun taas osa perustuu pidempiaikaisiin ilmiöihin, kuten kaupungistumiseen, väestönkasvuun, työelämän muutokseen ja ilmastotavoitteisiin. Kiinteistömarkkinoiden kannalta juuri nämä pitkän aikavälin tekijät ovat usein ratkaisevampia kuin yksittäiset suhdannevaihtelut.

Riskit ja epävarmuustekijät

Markkinan pitkän aikavälin vahvuuksista huolimatta lähivuosiin liittyy myös selviä riskejä. Merkittävin niistä on toimistojen vajaakäyttö. Pääkaupunkiseudun toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste nousi vuoden 2025 lopussa 18,0 prosenttiin edellisvuoden 15,9 prosentista, ja tyhjää toimistotilaa oli yli 790 000 neliötä. Vajaakäyttö on eurooppalaisten pääkaupunkien vertailussa korkein, ja korkeimmillaan se oli Pitäjänmäessä 28,5 ja Sörnäisissä 27,5 prosenttia (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Toinen riski koskee kiinteistöjen arvoja. Korkojen nousu nosti sijoittajien tuottovaatimuksia vuoden 2022 lopulta alkaen, minkä seurauksena sijoituskiinteistöjen markkina-arvot laskivat kaikilla kiinteistösektoreilla vuosina 2023 ja 2024. Esimerkiksi liikekiinteistöjen markkina-arvojen keskimääräinen vuosimuutos oli KTI-indeksissä -2,5 prosenttia vuosina 2015-2024 (Helsingin kaupunki, Kaupunkitietopalvelut 2026).

Kolmas riski liittyy rakennuskannan vanhenemiseen ja markkinan voimakkaaseen polarisaatioon. Seuratusta toimistokannasta vain hieman yli 20 prosenttia on laadukasta Grade A -tilaa, ja heikompilaatuisten, niin kutsuttujen secondary-kohteiden likviditeetti on heikko: syksyllä 2025 jopa 98 prosenttia Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajista arvioi tällaisen kohteen myynnin vaikeaksi tai erittäin vaikeaksi (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Neljäs riski on hybridityön pysyvä vaikutus toimistokysyntään. Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2023 joka kuudennen työntekijän pääasiallinen työntekopaikka oli koti, kun viisi vuotta aiemmin osuus oli vain neljä prosenttia. Muutos näkyy myös tilakoossa: uusien toimistovuokrasopimusten mediaanikoko pieneni pääkaupunkiseudulla runsaassa vuosikymmenessä 210 neliöstä 123 neliöön (Helsingin kaupunki, kaupunkitietopalvelut 2026).

Vastuullisuus on noussut yhdeksi kiinteistömarkkinoiden tärkeimmistä kehityssuunnista. Energiatehokkuus, vähähiilisyys ja ympäristösertifikaatit vaikuttavat yhä enemmän sekä vuokralaisten että sijoittajien päätöksiin. Samalla kiristyvä sääntely lisää kiinteistönomistajien investointitarpeita erityisesti vanhemmassa rakennuskannassa. Tulevaisuudessa kilpailukyky ei määräydy pelkästään sijainnin perusteella, vaan myös sen mukaan, kuinka hyvin kiinteistö vastaa muuttuvia ympäristö- ja käyttäjävaatimuksia.

Merkittävä kysymys koskee myös olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä. Helsingin keskustassa ja useilla vanhoilla toimistoalueilla on kiinteistöjä, joiden alkuperäinen käyttötarkoitus ei enää vastaa markkinoiden tarpeita. Tämän seurauksena käyttötarkoituksen muutokset, laajat peruskorjaukset ja kiinteistöjen uudelleenkehittäminen tulevat todennäköisesti lisääntymään. Erityisesti vanhojen toimistorakennusten muuttaminen asumiseen, hotelleiksi tai muuhun käyttöön on noussut osaksi kiinteistömarkkinoiden rakennemuutosta.

Kaupungin kasvu edellyttää myös jatkuvia investointeja liikenneverkkoon ja kaupunkiympäristöön. Uudet raideliikennehankkeet, täydennysrakentaminen ja kaupunginosien kehittäminen muuttavat toimitilojen saavutettavuutta ja voivat pitkällä aikavälillä synnyttää uusia yrityskeskittymiä.

Samaan aikaan kilpailu kiristyy myös pääkaupunkiseudun sisällä. Helsinki, Espoo ja Vantaa muodostavat yhä tiiviimmän työssäkäynti- ja kiinteistömarkkina-alueen, jossa yritykset vertailevat eri sijaintivaihtoehtoja kokonaisuutena. Tämä lisää kilpailua erityisesti uusista toimistohankkeista, mutta vahvistaa samalla koko pääkaupunkiseudun asemaa Pohjois-Euroopan merkittävänä yrityskeskittymänä.

Lyhyellä aikavälillä markkinoiden kehitykseen vaikuttavat korkotaso, talouskasvu, investointien määrä ja yritysten luottamus tulevaisuuteen. Nämä tekijät voivat aiheuttaa merkittäviäkin vaihteluita rakentamisessa, vuokrausmarkkinoilla ja kiinteistöjen arvostuksissa. Pitkällä aikavälillä Helsingin kilpailukyky perustuu kuitenkin rakenteellisiin vahvuuksiin: kasvavaan väestöön, korkeaan osaamistasoon, monipuoliseen elinkeinorakenteeseen sekä asemaan Suomen taloudellisena keskuksena.

26. Yhteenveto

Helsinki on Suomen ylivoimaisesti merkittävin kaupallinen kiinteistömarkkina. Kaupungin asema perustuu ennen kaikkea väestön kokoon, taloudellisen toiminnan keskittymiseen, monipuoliseen elinkeinorakenteeseen sekä asemaan maan hallinnollisena ja kansainvälisenä keskuksena. Samat tekijät ovat tehneet Helsingistä myös Suomen tärkeimmän kiinteistösijoitusmarkkinan.

Vaikka viime vuosia ovat leimanneet korkojen nopea nousu, rakentamisen voimakas hidastuminen ja toimitilamarkkinoiden epävarmuus, ovat markkinoiden pitkän aikavälin perusteet säilyneet vahvoina. Väestönkasvu jatkuu, työpaikat keskittyvät edelleen pääkaupunkiseudulle ja yritysten toimintaympäristö rakentuu yhä vahvemmin Helsingin ympärille. Lyhyen aikavälin suhdanteet voivat hidastaa markkinoiden kehitystä, mutta ne eivät yksin muuta näitä rakenteellisia tekijöitä.

Raportin keskeinen havainto on, ettei Helsingin kiinteistömarkkinaa voida enää tarkastella yhtenä kokonaisuutena. Kaupunki muodostuu useista erilaisista osamarkkinoista, joilla on omat käyttäjänsä, kilpailutekijänsä ja kehityssuuntansa. Keskusta säilyttää asemansa yritysten tärkeimpänä sijaintina, Pasila jatkaa kasvuaan modernina toimistokeskittymänä ja Kalasatama vahvistaa asemaansa uutena yritysalueena. Samalla Pitäjänmäki, Herttoniemi, Ruoholahti ja muut vakiintuneet yritysalueet tarjoavat yrityksille vaihtoehtoisia toimintaympäristöjä erilaisiin tarpeisiin.

Myös eri kiinteistösegmenttien kehitys eriytyy toisistaan. Toimistomarkkinoilla korostuvat hybridityön vaikutukset ja laadukkaiden toimitilojen kysyntä. Liiketiloissa kulutuksen rakennemuutos sekä palveluiden kasvava merkitys muuttavat kysyntää. Logistiikkakiinteistöjä tukevat verkkokaupan kasvu ja toimitusketjujen kehittäminen, kun taas hotellimarkkinoiden kehitys on aiempaa vahvemmin sidoksissa matkailun ja tapahtumatalouden elpymiseen. Sijoitusmarkkinoilla puolestaan korkotaso, rahoituksen saatavuus ja sijoittajien tuottovaatimukset määrittävät markkinan aktiivisuutta.

Yhteinen nimittäjä kaikille kiinteistösegmenteille on rakennuskannan uudistuminen. Yritykset, sijoittajat ja käyttäjät odottavat yhä energiatehokkaampia, muuntojoustavampia ja vastuullisempia kiinteistöjä. Samalla vanhempien rakennusten kilpailukyky riippuu yhä enemmän siitä, kuinka hyvin ne voidaan peruskorjata tai tarvittaessa muuttaa uuteen käyttötarkoitukseen. Kiinteistömarkkinoiden kasvu ei siten perustu enää pelkästään uuden rakentamiseen, vaan yhä useammin olemassa olevan rakennuskannan kehittämiseen.

Helsingin kilpailukyky rakentuu lopulta tekijöille, joita on vaikea kopioida. Suuri väestöpohja, korkea osaamistaso, monipuolinen yritysrakenne, kehittyvä liikennejärjestelmä ja kansainväliset yhteydet muodostavat perustan, jonka varaan kaupungin kiinteistömarkkinat rakentuvat myös tulevina vuosikymmeninä. Vaikka yksittäiset markkinasyklit vaikuttavat kiinteistöjen arvoihin, vuokratasoihin ja investointien määrään, ratkaisevat pitkällä aikavälillä juuri nämä rakenteelliset kilpailuedut.

Lähteet

Raportin markkinaluvut perustuvat alla lueteltuihin lähteisiin. Toimitilamarkkinoiden tunnusluvut (toimistokanta, vajaakäyttö, vuokrat, tuottovaatimukset ja kiinteistökauppojen volyymit) on koottu Helsingin kaupungin kaupunkitietopalvelujen julkaisusta, jonka aineiston ovat tuottaneet KTI Kiinteistötieto Oy, Helsinki Research Forum sekä Rakli-KTI Toimitilabarometri.

https://www.hel.fi/fi/uutiset/kiinteistomarkkinat-elpyivat-vuonna-2025-toimistotilojen-vajaakaytto-nousi-ennatystasolle

Helsingin kaupunki, kaupunginkanslia, kaupunkitietopalvelut (2026). Kaleva, H., Kumpula, S. & Rantanen, P. Toimitilamarkkinat Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla 2025/2026. Katsauksia 2026:2. Aineiston tuottajat: KTI Kiinteistötieto Oy, Helsinki Research Forum ja Rakli-KTI Toimitilabarometri. https://kaupunkitieto.hel.fi/fi/toimitilamarkkinat-helsingissa-ja-paakaupunkiseudulla-20252026

Helsingin Satama Oy. Vuosaaren sataman ja Suomen ulkomaankaupan tavaraliikenteen tiedot.

https://www.portofhelsinki.fi/tietoa-meista/helsingin-satama/ajankohtaista/helsingin-sataman-tavara-ja-matkustajaliikenteen-volyymit-vakaalla-tasolla-vuonna-2025/

Nordea (2026). Economic Outlook 11.5.2026. Nordea Bank Oyj. https://corporate.nordea.com/article/103647/economic-outlook-kestaako-kasvu

Nordea (2026b). Nordean yrityspankkibarometri 22.6.2026. Nordea Bank Oyj.

https://corporate.nordea.com/article/103925/nordean-yrityspankkibarometri-investointeja-nakopiirissa

Palkoaho, M. (2025). Ydinkeskustassa eniten kävelijöitä ja turisteja vuosiin. Helsingin Sanomat.

https://www.hs.fi/helsinki/art-2000012031412.html

SEB. Nordic Outlook, May 2026. Skandinaviska Enskilda Banken.

https://webapp.sebgroup.com/mb/mblib.nsf/alldocsbyunid/BE36BFDC300BFDB6C1258DED0043EC1D/$FILE/Nordic_Outlook_May2026_Eng.pdf

Tilastokeskus (2026). Väestö-, työssäkäynti- ja työvoimatilastot. Helsinki: Tilastokeskus.

https://stat.fi/fi/tilasto/tyti