Nettovuokra
englanniksi: net rent
Nettovuokra on vuokratuotto, josta on vähennetty omistajan maksamat hoito- ja ylläpitokulut. Se kertoo omistajalle jäävän todellisen tuoton ja on kiinteistön arvonmäärityksen keskeinen lähtöluku.
Keskeiset pointit
- ✓Nettovuokra on bruttovuokra vähennettynä omistajan maksamilla hoito- ja ylläpitokuluilla.
- ✓Kiinteistön arvonmääritys perustuu nettovuokraan, ei bruttovuokraan.
- ✓Kulujako määritellään vuokrasopimuksessa, joten nimellisvuokrat eivät ole suoraan vertailukelpoisia.
- ✓Nettovuokra ei ole sama asia kuin omistajan kassavirta, josta puuttuvat vielä muun muassa rahoituskulut.
Mitä nettovuokra tarkoittaa käytännössä
Nettovuokra on vuokratuotto, joka jää kiinteistön omistajalle, kun vuokrasta vähennetään omistajan maksettavaksi jäävät hoito- ja ylläpitokulut. Bruttovuokra on vuokralaisen maksama kokonaissumma, nettovuokra kertoo, mitä siitä jää jäljelle kulujen jälkeen.
Nettovuokra on kiinteistön arvonmäärityksen tärkein lähtöluku, koska kiinteistön arvo lasketaan yleensä juuri nettotuotosta tuottovaatimuksen avulla.
Miten nettovuokra lasketaan
Nettovuokra = bruttovuokra miinus omistajan maksamat hoito- ja ylläpitokulut
Tyypillisiä omistajan kuluja ovat:
- lämmitys, vesi ja kiinteistösähkö siltä osin kuin ne kuuluvat omistajalle
- huolto, siivous ja jätehuolto
- kiinteistövero ja vakuutukset
- hallinnointi ja isännöinti
Se, mitkä kulut kuuluvat omistajalle ja mitkä vuokralaiselle, määritellään vuokrasopimuksessa. Siksi kahden kohteen nimellisvuokria ei voi verrata suoraan tuntematta kulujakoa.
Kuvitteellinen laskuesimerkki
Seuraavat luvut ovat kuvitteellisia ja tarkoitettu vain laskutavan havainnollistamiseen.
Toimitilan bruttovuokra on 10 000 euroa kuukaudessa eli 120 000 euroa vuodessa. Omistaja maksaa hoito- ja ylläpitokuluja 30 000 euroa vuodessa. Nettovuokra on tällöin 120 000 miinus 30 000 eli 90 000 euroa vuodessa. Juuri tätä lukua käytetään, kun kiinteistön arvo lasketaan tuottovaatimuksella.
Merkitys vuokralaiselle ja omistajalle
- Vuokralaiselle: vuokrasopimuksen kulujako ratkaisee todellisen tilakustannuksen. Matala nimellisvuokra voi tarkoittaa korkeaa kokonaiskustannusta, jos vuokralainen vastaa suuresta osasta kuluja itse.
- Omistajalle: nettovuokra kertoo sijoituksen todellisen tuoton ja on arvonmäärityksen perusta. Kulujen hallinta vaikuttaa suoraan kiinteistön arvoon.
Yleisiä väärinkäsityksiä
- Netto ja brutto sekoittuvat helposti. Kun vuokratasoista keskustellaan, kannattaa aina varmistaa, puhutaanko bruttovuokrasta vai kulujen jälkeisestä nettovuokrasta.
- Nettovuokra ei ole sama kuin kassavirta. Nettovuokrasta ei ole vähennetty esimerkiksi rahoituskuluja tai suuria peruskorjauksia, jotka vaikuttavat omistajan todelliseen kassavirtaan.
Voit verrata oman toimitilasi vuokraa markkinaan toimitilatieto.fi:n toimitilahaussa.
Usein kysyttyä
Miten nettovuokra eroaa bruttovuokrasta?
Bruttovuokra on vuokralaisen maksama kokonaissumma. Nettovuokra saadaan, kun siitä vähennetään omistajan maksamat hoito- ja ylläpitokulut.
Miksi nettovuokra on arvonmäärityksessä tärkein luku?
Kiinteistön arvo lasketaan yleensä jakamalla vuotuinen nettovuokra tuottovaatimuksella, joten juuri nettotuotto ratkaisee arvon.
Sisältääkö nettovuokra rahoituskulut?
Ei sisällä. Nettovuokrasta ei ole vähennetty lainanhoitokuluja eikä suuria peruskorjauksia, joten se ei kuvaa omistajan kassavirtaa sellaisenaan.