Vajaakäyttöaste
englanniksi: vacancy rate
Vajaakäyttöaste kertoo, kuinka suuri osa alueen tai kiinteistön tiloista on vailla vuokralaista. Korkea vajaakäyttö painaa vuokria ja parantaa vuokralaisen neuvotteluasemaa.
Keskeiset pointit
- ✓Vajaakäyttöaste on tyhjän tilan osuus koko vuokrattavasta tilakannasta, ilmaistuna prosentteina.
- ✓Korkea vajaakäyttö tarkoittaa vuokralaiselle neuvotteluvoimaa, matala kilpailua hyvistä tiloista.
- ✓Lukua seurataan tilatyypeittäin: toimistoilla, liiketiloilla ja logistiikalla on omat tasonsa.
- ✓Vajaakäyttö vaikuttaa kiinteistöjen arvoon tuottovaatimuksen kautta.
Mitä vajaakäyttöaste tarkoittaa käytännössä
Vajaakäyttöaste on tyhjänä olevan pinta-alan osuus koko tilakannasta. Se lasketaan jakamalla vuokraamaton pinta-ala alueen tai kiinteistön koko vuokrattavalla pinta-alalla. Luku ilmoitetaan prosentteina, ja sitä seurataan tyypillisesti tilatyypeittäin: toimistoilla, liiketiloilla ja logistiikkatiloilla on omat lukunsa.
Mitä vajaakäyttöaste kertoo markkinasta
Korkea vajaakäyttö tarkoittaa, että tarjontaa on enemmän kuin kysyntää. Tällöin omistajat kilpailevat vuokralaisista, mikä näkyy joustavampina ehtoina, vuokranantajan kustantamina muutostöinä ja vapaakuukausina. Matala vajaakäyttö kääntää asetelman: hyvistä tiloista kilpaillaan ja vuokrataso nousee.
Kuvitteellinen esimerkki
Seuraavat luvut ovat kuvitteellisia ja tarkoitettu vain havainnollistamiseen.
Alueella on toimistotilaa yhteensä miljoona neliötä, josta 150 000 neliötä on tyhjillään. Vajaakäyttöaste on tällöin 15 prosenttia. Vuokralaisen kannattaa käyttää tätä tietoa neuvottelussa: kun joka seitsemäs neliö etsii käyttäjää, omistajalla on painetta joustaa ehdoista.
Merkitys vuokralaiselle ja omistajalle
- Vuokralaiselle: alueen vajaakäyttö on suoraan neuvotteluvoimaa. Se kannattaa selvittää ennen vuokraneuvottelua tai sopimuksen uusimista.
- Omistajalle: oman kiinteistön käyttöaste vaikuttaa sekä kassavirtaan että kiinteistön arvoon, sillä sijoittajat hinnoittelevat vajaakäytön riskin tuottovaatimukseen.
Alueiden työpaikka- ja väestökehitystä, joka ennakoi tilakysyntää, voi tarkastella kuntakohtaisilta aluesivuiltamme.
Usein kysyttyä
Miten vajaakäyttöaste lasketaan?
Jakamalla vuokraamaton pinta-ala alueen tai kiinteistön koko vuokrattavalla pinta-alalla. Tulos ilmaistaan prosentteina.
Mitä korkea vajaakäyttöaste tarkoittaa vuokralaiselle?
Neuvotteluvoimaa: kun tarjontaa on paljon, omistajilla on painetta joustaa vuokrasta, ehdoista ja muutostöistä.
Miten vajaakäyttö vaikuttaa kiinteistön arvoon?
Se pienentää vuokratuottoa ja lisää riskiä, jonka sijoittajat hinnoittelevat korkeampana tuottovaatimuksena. Molemmat painavat arvoa.