Korjausrakentaminen
englanniksi: renovation, refurbishment
Korjausrakentaminen tarkoittaa olemassa olevan rakennuksen korjaamista, uudistamista ja muuttamista uudisrakentamisen sijaan. Se jakautuu tasoa ylläpitävään vuosikorjaukseen ja tasoa nostavaan perusparannukseen, joita kohdellaan kirjanpidossa ja verotuksessa eri tavoin.
Keskeiset pointit
- ✓Kohdistuu olemassa olevaan rakennukseen, ei uuteen.
- ✓Vuosikorjaus säilyttää tason, perusparannus nostaa sitä.
- ✓Jako ratkaisee vähennetäänkö meno heti vai poistoina.
- ✓Laajuus ja käyttötarkoituksen muutos voivat vaatia luvan.
Korjausrakentaminen on olemassa olevaan rakennukseen kohdistuvaa rakentamista: kuluneiden osien uusimista, teknisten järjestelmien uudistamista ja tilojen muuttamista uutta käyttöä varten. Toimitilamarkkinassa se on keskeinen keino pitää vanheneva kohde vuokrattavana, kun tekninen vanheneminen alkaa näkyä vuokratasossa ja käyttöasteessa.
Vuosikorjaus ja perusparannus
Korjaukset jaetaan kahteen lajiin. Vuosikorjaus palauttaa rakennuksen alkuperäiseen tasoonsa, esimerkiksi maalaus, pintojen uusiminen ja rikkoutuneen laitteen vaihto vastaavaan. Perusparannus taas nostaa rakennuksen tasoa tai laajentaa sitä, kuten koko talotekniikan uusiminen aiempaa parempaan tasoon tai tilojen muuttaminen toiseen käyttöön. Raja ei ole aina yksiselitteinen, ja se ratkaistaan hankekohtaisesti.
Miksi jaolla on rahallinen merkitys
Vuosikorjauksen menot vähennetään lähtökohtaisesti sen vuoden kuluna, jona ne syntyvät. Perusparannusmenot sen sijaan lisätään rakennuksen hankintamenoon ja vähennetään vuosittaisina poistoina. Sama euromäärä vaikuttaa siis tulokseen ja verotukseen hyvin eri tahdissa riippuen siitä, kummaksi työ luokitellaan. Tämä on yleistajuinen selitys eikä oikeudellista neuvontaa. Tarkista aina oman sopimuksesi ehdot.
Suunnittelu ja korjausvelka
Korjaustarvetta ennakoidaan kuntoarviolla ja PTS:llä, joka kertoo mitä on tehtävä ja milloin. Jos korjauksia lykätään, syntyy korjausvelkaa: kertynyt ero rakennuksen nykytilan ja sen välillä, missä kunnossa sen pitäisi olla. Korjausvelka realisoituu kauppatilanteessa hinnanalennuksena tai ostajan pidättämänä varauksena.
Vastuunjako ja luvat
Vuokrasuhteessa on olennaista, kumpi korjauksen teettää ja maksaa. Kunnossapitovastuu ohjaa rakennuksen ja sen järjestelmien korjaukset yleensä vuokranantajalle, kun taas vuokralaisen tilaan tekemät muutokset kulkevat vuokralaisen muutostöinä. Laajempi korjaus tai käyttötarkoituksen muutos voi edellyttää rakennuslupaa, ja luvanvaraisuus kannattaa varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta ennen hankkeen käynnistämistä.
Usein kysyttyä
Mitä korjausrakentaminen tarkoittaa?
Se tarkoittaa olemassa olevan rakennuksen korjaamista, uudistamista ja muuttamista uudisrakentamisen sijaan. Mukaan luetaan sekä tason säilyttävä vuosikorjaus että tasoa nostava perusparannus.
Mitä eroa on vuosikorjauksella ja perusparannuksella?
Vuosikorjaus palauttaa rakennuksen alkuperäiseen tasoonsa, perusparannus nostaa tasoa tai laajentaa rakennusta. Ero ratkaisee, vähennetäänkö meno heti vuosikuluna vai aktivoidaanko se ja vähennetään poistoina.
Tarvitaanko korjausrakentamiseen rakennuslupa?
Tavanomainen kunnossapito ei yleensä vaadi lupaa, mutta laajempi korjaus, rakenteisiin puuttuminen tai käyttötarkoituksen muutos voi vaatia. Luvanvaraisuus kannattaa varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta ennen hankkeen aloittamista.