Vuokrapotentiaali
englanniksi: reversion, over- and under-rented
Vuokrapotentiaali on sopimusvuokran ja markkinavuokran välinen erotus. Se kertoo, nouseeko vai laskeeko kohteen vuokratuotto sopimusten uusiutuessa, vaikka nykyinen kassavirta pysyisi ennallaan.
Keskeiset pointit
- ✓Sopimusvuokran ja markkinavuokran erotus.
- ✓Alivuokrattu kohde sisältää nousuvaraa.
- ✓Ylivuokrattu kohde uhkaa laskevaa kassavirtaa.
- ✓Realisoituu vasta sopimusten päättyessä.
Vuokrapotentiaali kertoo, miten kohteen nykyiset sopimusvuokrat suhtautuvat vallitsevaan markkinatasoon. Kohde on alivuokrattu, jos sopimukset ovat markkinatasoa halvempia, ja ylivuokrattu, jos ne ovat sitä kalliimpia.
Miksi kaksi samanlaista kohdetta ovat eriarvoisia
Kaksi kohdetta voivat tuottaa tänään saman nettotuoton, mutta jos toisen sopimukset ovat selvästi markkinavuokraa halvempia, sen tuotto nousee sopimusten uusiutuessa. Toisen tuotto taas laskee, kun ylihintaiset sopimukset korvautuvat markkinaehtoisilla.
Milloin potentiaali realisoituu
Ajoitus riippuu sopimuskannasta: pitkä WALT lykkää sekä nousun että laskun kauas tulevaisuuteen. Siksi alivuokratussa kohteessa pitkä sopimuskanta ei ole pelkkä hyve, ja ylivuokratussa se on suojaa.
Miten se näkyy hinnoittelussa
Ostaja hinnoittelee potentiaalin: alivuokratusta kohteesta maksetaan enemmän kuin nykyinen nettotuotto yksin perustelisi, ylivuokratusta vähemmän. Siksi pelkkä tuottoprosentti ei kerro kaupasta koko totuutta.
Usein kysyttyä
Mitä vuokrapotentiaali tarkoittaa?
Se tarkoittaa sopimusvuokran ja markkinavuokran välistä erotusta. Kohde on alivuokrattu, jos sopimukset ovat markkinatasoa halvempia, ja ylivuokrattu päinvastaisessa tilanteessa.
Miksi ylivuokrattu kohde on riski?
Koska nykyinen kassavirta ei ole kestävä. Kun sopimukset uusiutuvat markkinaehtoisina, vuokratuotto laskee, vaikka kohde olisi muuten hyvässä kunnossa ja täynnä.
Miten sopimuskannan pituus vaikuttaa vuokrapotentiaaliin?
Pitkä sopimuskanta lykkää potentiaalin toteutumista. Alivuokratussa kohteessa se viivästyttää nousua, ylivuokratussa se suojaa laskulta vuosiksi eteenpäin.