Kassavirtaperusteinen arvonmääritys
englanniksi: discounted cash flow (DCF)
Kassavirtaperusteinen arvonmääritys (DCF) laskee kiinteistön arvon diskonttaamalla sen tulevat nettokassavirrat nykyhetkeen. Menetelmä sopii kohteisiin, joiden vuokratulot vaihtelevat vuosien mittaan.
Keskeiset pointit
- ✓Arvo lasketaan tulevien nettokassavirtojen nykyarvona.
- ✓Tulevat vuodet diskontataan valitulla tuottovaatimuksella.
- ✓Sopii kohteisiin, joiden tulot muuttuvat ajan myötä.
- ✓Herkkä oletuksille: pieni muutos korossa muuttaa arvoa paljon.
Kassavirtaperusteinen arvonmääritys eli DCF (discounted cash flow) arvioi kiinteistön arvon sen perusteella, paljonko rahaa kohde tuottaa tulevina vuosina. Tulevat vuodet muunnetaan nykyrahaksi diskonttaamalla, koska tuleva euro on vähemmän arvokas kuin tämän päivän euro.
Miten menetelmä toimii
Ensin arvioidaan kohteen kassavirta vuosi vuodelta: vuokratulot, joista vähennetään käyttökustannukset ja huomioidaan vajaakäyttö. Sitten kukin vuosi diskontataan nykyhetkeen tuottovaatimusta vastaavalla korolla, ja summana saadaan kohteen arvo. Lopussa mukaan lasketaan usein arvioitu myyntihinta jakson päättyessä.
Ero yksinkertaiseen tuottoarvoon
Yksinkertainen tuottovaatimukseen perustuva arvonmääritys olettaa vuokratulon pysyvän tasaisena. DCF sopii paremmin, kun tulot muuttuvat vuosien mittaan, esimerkiksi kun iso sopimus päättyy tai tilaa remontoidaan. Se ottaa siis vaihtelevan tulevaisuuden huomioon.
Menetelmän rajat
DCF on juuri niin luotettava kuin sen oletukset: pieni muutos diskonttokorossa tai vuokraennusteessa muuttaa arvoa paljon. Siksi tulokseen kannattaa suhtautua haarukkana, ei tarkkana lukuna. Tämä on yleistajuinen selitys eikä oikeudellista neuvontaa. Tarkista aina oman sopimuksesi ehdot.
Usein kysyttyä
Mitä kassavirtaperusteinen arvonmääritys tarkoittaa?
Se on menetelmä, jossa kiinteistön arvo lasketaan diskonttaamalla sen tulevat nettokassavirrat nykyhetkeen. Menetelmää kutsutaan myös DCF-menetelmäksi (discounted cash flow).
Milloin DCF sopii paremmin kuin tuottovaatimus?
Silloin kun vuokratulot muuttuvat vuosien mittaan, esimerkiksi kun iso sopimus päättyy tai tilaa remontoidaan. Tasaiseen vuokratuloon riittää usein yksinkertaisempi tuottovaatimukseen perustuva laskenta.
Miksi DCF-tulokseen pitää suhtautua varauksella?
Koska se on herkkä oletuksille. Pieni muutos diskonttokorossa tai vuokraennusteessa voi muuttaa lopputulosta merkittävästi. Tulosta kannattaa lukea haarukkana, ei yhtenä tarkkana lukuna.